Sie wollen Ihr Eigenheim verkaufen – oder ein Mietshaus, das Sie besitzen? Dann kommen Sie nicht drum herum, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln – oder von einem Experten ermitteln zu lassen. Denn: Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, während das Ergebnis umso präziser sein sollte. Schließlich wollen Sie den Verkaufswert Ihres Hauses so ansetzen, dass Interessenten angelockt werden – aber Sie Ihr Eigentum auch nicht unter Wert verscherbeln. Qualität bei der Wertermittlung entscheidet über jede Menge Geld.

Wertermittlungen von Immobilien sind aber nicht allein dann relevant, wenn es zum Verkauf kommen soll: Auch bei Scheidungen ist es nötig, den Wert Ihres Hauses zu, oder wenn Ihnen Immobilien überschrieben oder vererbt wurden, um Ihr Haus adäquat versichern lassen oder seinem Wert entsprechend besteuern zu können.

Ja nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Verfahren eingesetzt, um den Wert Ihres Hauses zu ermitteln. Neben augenscheinlichen Faktoren wie der Größe oder Lage spielen diverse Details eine oftmals ebenso entscheidende Rolle.

Insofern Sie eine Wertermittlung Ihres Hauses nicht aus einem Grund benötigen, der eine Dokumentation Ihres Vorgehens verlangt, können Sie sich auch selbst an der Wertermittlung versuchen – andernfalls ist ein Gutachten erforderlich. Wegen der umfangreichen Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt ist immer zu überlegen, ob Sie einen Makler engagieren sollten, um den Wert Ihres Hauses herauszufinden. Aber dazu mehr – in unserer Anleitung für Sie!

In vielen Situationen kann es vorteilhaft sein zu ermitteln, wie viel Ihr Haus wert ist – in manchen Situationen ist die Wertermittlung einer Immobilie sogar notwendig.

Nicht zu vermeiden ist eine solche Schätzung zum Beispiel, wenn es zu einer Scheidung kommt – um festzustellen, wie das Vermögen der Eheleute beziffert und im Zuge des Zugewinnausgleiches zu teilen ist.

Unausweichlich ist eine Wertermittlung auch, wenn eine Immobilie über eine Schenkung oder Erbschaft in Ihr Eigentum übergegangen ist: einerseits, um dieses adäquat versichern lassen zu können, andererseits, um Ihre steuerlichen Pflichten zu kennen. Diese nämlich sind vom Wert des Hauses abhängig.

Von Vorteil ist es, den Marktwert Ihres Hauses so genau wie möglich einschätzen zu können, wenn Sie über den Verkauf der Immobilie nachdenken. Je nach angewendetem Verfahren können Sie außerdem sehr differenzierte Kennzahlen in Erfahrung bringen – was etwa den Bodenwert angeht oder mögliche Erträge. Mit diesem Wissen können Sie nicht nur den gewünschten Verkaufspreis möglichst realistisch ansetzen, sondern auch umso informierter in Verkaufsverhandlungen treten.

Der Wissensvorsprung durch eine Wertermittlung kann auch vorteilhaft sein, um einen Kredit zu erhalten, indem Sie Ihr Haus vom Geldinstitut beleihen lassen – diesem also Rechte an Ihrer Immobilie einräumen, um so den Kredit gewährt zu bekommen. Kreditinstitute nämlich setzen in der Regel geringer an, als es der Marktwert tatsächlich hergeben würde. Ähnliches passiert von Seiten der Behörden, wenn es zu Zwangsversteigerungen kommt.

Diese Zwecke sind am häufigsten Anlass für die Wertermittlung eines Hauses. Daneben kann eine Wertermittlung auch beim An- und Umbau einer Immobilie, deren Teilung oder Abriss sowie bei Auseinandersetzungen um das Sorgerecht für den Nachwuchs fällig oder sinnvoll sein.

Schlussendlich ist aber kein konkreter Anlass nötig, um eine Wertermittlung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Der Immobilienmarkt ist agil, und zu erfahren, wie sich der Wert Ihres Hauses in den vergangenen Jahren entwickelt hat, ist immer von Interesse. Für solche Zwecke genügt in der Regel die selbstständige Wertermittlung, ohne einen Experten zu engagieren – lesen Sie dazu weiter unten mehr.

Um auf professionellem Weg herausfinden zu können, wie viel Ihr Haus wert ist, sind zwei Voraussetzungen zu erfüllen: Einerseits brauchen Sie einige Unterlagen, und andererseits muss in einen Experten investiert werden.

An Unterlagen, die für die Wertermittlung eines Hauses nötig sind, kommt es immer auf den Einzelfall an – beziehungsweise darauf, welche relevanten Besonderheiten Ihre Immobilie aufweist. Diese Liste stellt ein Minimum an Dokumenten dar, die Sie vorlegen können sollten:

• Ein möglichst aktueller Grundbuchauszug
• Eventuelle Verträge zu Wegerechten an Ihrem Grundstück
• Eine rechtssicher erstellte Wohnflächenberechnung
• Diverse Pläne und Grundrisse
• Verträge und Angaben zu besonderen wertbestimmenden Umständen

Die Kosten für eine in Auftrag gegebene Wertermittlung Ihres Hauses belaufen sich auf das Honorar des Gutachters oder Sachverständigen. Dieses kann als vereinbarter Festpreis oder auf Stundenbasis berechnet werden, oder am ermittelten Wert der Immobilie ausgerichtet sein – verhandelt wird immer individuell. Auch der Verkehrswert Ihrer Immobilie beeinflusst die Höhe der Honorarkosten: Das ist der Erlös, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung durch einen gewöhnlichen Verkauf aller Wahrscheinlichkeit nach erzielt werden sollte.

Es kommt also darauf an, wie abgerechnet wird. Tendenziell lässt sich allerdings sagen, dass ein Gutachten umso teurer ausfällt, je mehr Besonderheiten eine Immobilie mitbringt. Nicht nur das Haus an sich, seine Größe, Lage und vieles mehr sind dann relevant, sondern auch Wohn- oder Nutzungsrechte daran. Und so gilt: Je komplexer die Wertermittlung, desto teurer das Gutachten. Je komplexer sich eine die Wertermittlung gestaltet, desto wertvoller ist allerdings auch ein qualitativ wertvolles Resultat aus der Hand eines Experten.

Ein mehr oder minder pauschaler Preis lässt sich für Kurzgutachten nennen, da diese nur die zentralen Faktoren einer Immobilie berücksichtigen und in der Regel einen ähnlichen Umfang haben: Bei etwa 500 Euro liegen dafür die Kosten. Der Vorteil, zumindest ein Kurzgutachten erstellen zu lassen, ist allerdings nicht nennenswert, und das Geld besser in eine vollumfängliche Wertermittlung investiert, die die Besonderheiten Ihres Hauses einkalkuliert.

Um alternativ den Wert Ihres Hauses selbst herausfinden zu können, sind ebenfalls mindestens zwei Voraussetzungen gegeben: Neben den nötigen Unterlagen brauchen Sie dann anstatt des Geldes, das Sie für einen Sachverständigen oder Makler aufwenden würden, umso mehr Zeit, um sich der komplexen Aufgabe zu stellen. Idealerweise bringen Sie auch etwas Erfahrung mit Immobiliengeschäften mit. Mehr dazu können Sie weiter unten lesen.

as Vergleichswertverfahren eignet sich für unterschiedlichste Arten von Grundstücken und Immobilien und ist aus diesem Grund das Verfahren, das für Wertermittlungen am häufigsten zum Einsatz kommt. Das Prinzip ist, möglichst ähnliche Immobilien, die so aktuell wie möglich verkauft worden sind, zum Vergleich heranzuziehen. So fließen sowohl zentrale Eigenschaften Ihres Hauses wie Größe, Lage, Baujahr etc. und Besonderheiten wie ein Kamin oder ein modernes Heizsystem als auch aktuelle Bewegungen des Marktes in die Wertermittlung mit ein. Die Herausforderung bei diesem Verfahren liegt ganz klar darin, Objekte auf dem lokalen Immobilienmarkt zu finden, die Ihrem Haus ausreichend ähnlich sind – schließlich sind die möglichen Unterschiede grenzenlos.

Das Ertragswertverfahren setzt nicht beim Sachwert Ihres Hauses an, sondern bei dessen Potenzial, Gewinne zu erwirtschaften. Das Verfahren als solches ist eine Mischform: Hier werden der Wert des Bodens und der Wert der Immobilie jeweils einzeln ermittelt und aufaddiert. Während der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren geschätzt wird, wird zur Ermittlung des Gebäudewertes der Ertrag berechnet, den beispielsweise eine Gewerbeimmobilie der ein vermietetes Mehrparteienhaus erwirtschaften kann. Verpachten oder vermieten Sie die jeweilige Immobilie also, wird aller Wahrscheinlichkeit nach das Ertragswertverfahren das Richtige für Sie sein.

Auch das Sachwertverfahren kombiniert zwei Herangehensweisen. Der Bodenwert wird wieder über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Um hingegen den Gebäudewert eines Grundstücks feststellen zu können, wird hier bei den Herstellungskosten angesetzt – unter Berücksichtigung des aktuellen Zustands der Immobilie, möglicher Wertminderungen und vermutlichen Kosten, würde das Haus aktuell errichtet werden. Dieser Weg bietet sich an, wenn das Ertragswertverfahren nicht anwendbar ist und ein Vergleichswertverfahren gescheitert sein sollte, weil keine vergleichbaren Grundstücke gefunden werden konnten.

Diese drei Verfahren sind die gesetzlich festgelegten Möglichkeiten, den Wert Ihres Hauses ermitteln zu können. Sie wollen auf Nummer Sicher gehen? Dann können Sie auch mehrere Verfahren anwenden, und zum Beispiel das Ergebnis eines Vergleichswertverfahrens mit den Resultaten eines Sachwertverfahrens abgleichen. Dann können Sie sehr verlässlich den Wert Ihres Hauses benennen – und haben außerdem gute Argumente für Verhandlungen in der Hand, falls Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken.

Um den Wert Ihres Hauses ermitteln zu lassen, können Sie sowohl Sachverständige beziehungsweise Gutachter engagieren als auch einen Immobilienmakler – oder: Sie versuchen es selbst. Entscheidend ist zum einen der Zweck Ihrer Wertermittlung, so muss in manchen Fällen ein Gutachten her. Auch das Geld, das Sie investieren möchten, spielt eine Rolle für die Entscheidung, aus wessen Hand die Wertermittlung kommen soll – und nicht zuletzt auch Ihre eigenen Qualitätsansprüche.

Müssen Sie den Marktwert Ihres Grundstücks erfahren, um diesen vor Gericht anführen zu können? Dann werden nur Gutachten akzeptiert, die ein qualifizierter Sachverständiger beziehungsweise Gutachter erstellt hat. Geschützt sind diese Bezeichnungen nicht: Achten Sie also darauf, dass der Gutachter oder Sachverständige umfangreiche Berufserfahrung sowie fundierte Fachkenntnisse über Immobilien nachweisen kann und gewährt, weder parteilich noch interessengeleitet zu sein. Ein gutes Gefühl können Sie auch haben, wenn relevante Zertifikate vorgelegt werden können oder die Person Mitglied eines entsprechenden Verbandes ist. Empfehlenswert ist, zentrale Abmachungen vertraglich festzuhalten. Eine Wertermittlung auf diesem Weg kann mit recht hohen Kosten einhergehen.

Wollen Sie eine Wertermittlung Ihres Hauses, weil Sie Ihr Eigentum adäquat verkaufen möchten, kann ein Immobilienmakler besonders hilfreich sein, weil dank der Vertrautheit mit Marktbewegungen sowie mit der aktuellen Situation des Immobilienmarktes sämtliche Faktoren in die Bewertung einfließen, die gerade für den Verkaufszweck ausschlaggebend sein können. Umso schneller kann ein Makler außerdem eine Einschätzung abgeben, wenn es sich um ein tendenziell typische Häuserform handelt, die auf dem Markt weit verbreitet ist – da die Erfahrungen eines Maklers in solch einem Fall besonders umfangreich ausfallen.

Geht es hingegen interessehalber lediglich um eine oberflächliche Einordnung Ihres Eigentums auf dem Immobilienmarkt oder muss die Wertermittlung nicht vor Behörden etc. Bestand haben, können auch Sie selbst sich mithilfe von Bodenrichtwerten einen ersten Eindruck verschaffen oder auch die beschriebenen Verfahren ausprobieren. Die Erfahrung zeigt, dass die Wertermittlung jedoch häufig verzerrt ist, wenn der Eigentümer den Wert seines eigenen Hauses ermitteln möchte – verständlicherweise: Haben Sie Jahre oder gar Jahrzehnte lang in einem Haus gelebt, das Sie mit wichtigen Momenten Ihres Lebens in Verbindung bringen oder in dem vielleicht nicht nur Sie selbst, sondern schon Ihre Eltern aufgewachsen sind, ist der emotionale Wert hoch, den Sie der Immobilie beimessen. Soll das Haus verkauft werden, wird der Preis dann zu hoch angesetzt und steht einem wertschätzenden Käufer möglicherweise im Weg.

Sollten Sie also keinerlei Erfahrung haben mit Wertermittlungen von Häusern oder dem Immobilienmarkt an sich, ist auf ein professionell durchgeführtes Verfahren von einem Experten zu setzen. Wenden Sie sich gerne an uns, sollten Sie weitere Fragen dazu haben.

Den Wert Ihres Hauses zu ermitteln ist die eine Sache, den Verkaufspreis richtig anzusetzen wiederum eine andere. Es ist ein schmaler Grat: Bieten Sie Ihre Immobilie zu günstig an, weil Sie selbst deren Wert weniger präzise ermittelt haben, als es ein Makler oder Gutachter getan hätte, dann machen Sie Verluste. Bei selbstständigen Wertermittlungen ist allerdings häufig das Gegenteil der Fall: Der Eigentümer sieht mehr in seinem Haus, als es der Markt hergibt, und setzt den Verkaufspreis dermaßen hoch an, dass sich Interessenten gar nicht erst melden.

Muss der Preis dann nachträglich heruntergesetzt werden, kriegen aufmerksame Interessenten so etwas mit – und Ihr Haus erweckt den Anschein, dass damit etwas nicht stimmt. So eine Wahrnehmung entsteht schnell, und dann haben Sie weniger gute Karten, einen wertschätzenden Käufer zu finden.

Versuchen Sie also, einen möglichst objektiven Blick auf Ihr Angebot werfen zu können: Beraten Sie sich mit Bekannten, die vielleicht relevante Erfahrungen mitbringen, oder prüfen Sie, ob sich Ihre preislichen Vorstellungen in den Immobilienmarkt einordnen lassen und als realistisch erweisen – oder eben nicht. In der Tendenz kann man sagen: Gehen Sie mit dem Verkaufspreis, der Ihnen ein gutes Bauchgefühl gibt, ein bisschen herunter, falls Sie die Wertermittlung und Preisfindung auf eigene Faust durchgezogen haben.

Wenn Sie hingegen den Verkauf Ihres Hauses so solide wie möglich und mit einem durchweg guten Bauchgefühl über die Bühne kriegen wollen, freuen wir uns, Sie unterstützen zu können.

Den Wert Ihres Hauses ermitteln zu wollen oder zu müssen, kann verschiedene Anlässe haben. Wie Sie es angehen wollen, hängt von Ihrer Immobilie und deren Verwendung und dem Zweck der Wertermittlung ab, aber genauso von der Zeit und dem Geld ab, das Sie investieren wollen oder können.

In manchen Fällen ist es vorgeschrieben, einen Sachverständigen oder Gutachter für eine Wertermittlung zu engagieren – zum Beispiel, wenn das Ergebnis vor Gericht oder den Behörden Bestand haben muss. In anderen Fällen wiederum kann es ausreichen, selbst zu recherchieren und den Wert Ihres Hauses zu ermitteln. Sobald es um wirtschaftliche Belange geht und Sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollte ein Immobilienmakler seine Erfahrungen und Kenntnisse mit Ihnen teilen.

Unsere Erfahrung zeigt deutlich, dass die Kosten-Nutzen-Abschätzung in solchen Entscheidungsfindungen langfristig zu sehen ist. Wenn also jemand bei der Wertermittlung Geld sparen und auf Experten an seiner Seite verzichten möchte, kann dies im Nachhinein doch teurer enden: Von der Wertermittlung über die Vorbereitung eines Immobilienverkaufs, Preisfindung und Gestaltung eines Exposés bis hin zum schlussendlichen Verkauf spart ein erfahrener Immobilienmakler nicht nur wertvolle Zeit für Sie ein – in einer für Sie ohnehin stressigen Phase, sondern genauso Geld, wenn realistische Beträge und zielführendes Verhandlungswissen zu höheren Verkaufspreisen führen.

Was das Richtige ist: Es kommt nun einmal drauf an. Wir beraten Sie gerne.