Sie sind Besitzer eines Grundstücks – und möchten wissen, wie viel Ihr Grundstück wert ist? Um den Wert eines Grundstückes ermitteln zu können, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen. Welche Faktoren das sein können, wie Grundstücksbewertungen durchgeführt werden können und wer Ihnen dabei zur Seite stehen kann: Zu all diesen Fragen finden Sie hier entscheidende Tipps.

Hinter dem langen Wort „Grundstücksbewertung“ – oder auch „Grundstückseinschätzung“ – verstecken sich Möglichkeiten, um den Marktwert eines Grundstücks ermitteln zu können. Sei es eine Gewerbeimmobilie, sei es ein Wohnhaus, oder sei es eine Eigentumswohnung.

Mit dem Markt- beziehungsweise Verkehrswert eines Grundstücks ist nicht nur der Bodenwert gemeint, wie man vielleicht vermuten könnte: Der Bodenwert bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück – abzüglich Bebauung, falls Gebäude oder weiteres vorhanden sind. Der Marktwert eines Gebäudes wird beim Bodenwert also außer Acht gelassen. Trotzdem können auch Bodenwerte allein oft hilfreiche Orientierung geben. Beim Grundstückwert hingegen werden sowohl der Boden selbst als auch sämtliche Gebäude, Anlagen etc. auf dem Grundstück in der Schätzung berücksichtigt. Bebauungen jeder Art werden wiederum als Wertanlagen zusammengefasst: Auch diese können in einer Wertfeststellung ermittelt werden.

Dieser Artikel aber dreht sich um Ihre Grundstücksbewertung – also den Gesamtwert Ihres Grundstücks. Um diesen festzustellen, gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) drei Möglichkeiten vor, die gesetzlich verankert sind: das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für unterschiedlichste Arten von bebauten sowie unbebauten Grundstücken und Immobilien und ist aus diesem Grund das Verfahren, das für Grundstücksbewertungen am häufigsten zum Einsatz kommt. Das Prinzip ist, möglichst ähnliche Grundstücke, die so aktuell wie möglich verkauft worden sind, zum Vergleich heranzuziehen. So fließen sowohl zentrale Eigenschaften Ihres Grundstücks als auch aktuelle Bewegungen des Marktes in ihre Grundstücksbewertung mit ein. Die Herausforderung bei diesem Verfahren liegt ganz klar darin, Objekte auf dem Immobilienmarkt zu finden, die Ihrem Grundstück möglichst ähnlich sind – schließlich sind die möglichen Unterschiede grenzenlos.

Das Ertragswertverfahren ist eine Mischform: Hier werden der Wert des Bodens und der Wert von Gebäuden jeweils einzeln ermittelt. Während der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren geschätzt wird, wird zur Ermittlung des Gebäudewertes der Ertrag berechnet, den das Gebäude erwirtschaften kann. Verpachten oder vermieten Sie Ihr Grundstück also beispielsweise, könnte dieses Verfahren das Richtige für Sie sein.

Auch das Sachwertverfahren kombiniert zwei Herangehensweisen. Der Bodenwert wird wieder über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Um hingegen den Gebäudewert eines Grundstücks feststellen zu können, wird beim Sachwertverfahren bei den Herstellungskosten angesetzt. Diese Herangehensweise bietet sich an, wenn ein Vergleichswertverfahren gescheitert sein sollte, weil keine vergleichbaren Grundstücke gefunden werden konnten.

Sie wollen auf Nummer Sicher gehen? Dann können Sie auch mehrere Verfahren anwenden, und zum Beispiel das Ergebnis eines Vergleichswertverfahren mit den Resultaten eines Sachwertverfahren abgleichen. Dann können Sie sehr verlässlich den Wert Ihres Grundstückes benennen – und haben außerdem gute Argumente für Verhandlungen in der Hand, falls Sie über den Verkauf Ihres Grundstückes nachdenken.

Um eine grobe Vorstellung dessen zu gewissen, welchen Wert Ihr Grundstück hat, können Sie bei den Behörden Ihres Bundeslandes den Bodenrichtwert für Ihre Region einholen: Dieser gilt je Quadratmeter und wird jährlich vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet, die aktuell für unbebaute Grundstücke in einzelnen Regionen gezahlt worden sind. Um sich dem Marktwert Ihres Grundstücks zu nähern, multiplizieren Sie die Quadratmeterzahl Ihres Grundstücks mit dem jüngsten Bodenrichtwert der entsprechenden Region.

Bodenrichtwerte sind allerdings lediglich als Durchschnittwerte zu verstehen – hat Ihr Grundstück also eine besondere Lage oder sonstige herausstechende Eigenschaften, können Bodenrichtwerte nur begrenzt weiterhelfen, um den Marktwert einzuschätzen.

Ihr Grundstück umfasst sowohl Bau- als auch Hinterland? Ein wenig genauer wird der Grundstückswert, wenn Sie die Bodenrichtwerte dahingehend in Ihrer Rechnung unterscheiden – schließlich kann Hinterland nicht bebaut werden, was für jenen Teil Ihres Grundstücks einen geringeren Marktwert bedeutet. Berechnen Sie dafür erst den ungefähren Wert für das Bau- sowie für das Hinterland Ihres Grundstücks und addieren Sie diese Summen schließlich.

Auch wenn zwischen Bau- und Hinterland unterschieden wird: Den Marktwert Ihres Grundstücks allein auf Basis des Bodenrichtwertes zu ermitteln, kann zu Ergebnissen führen, die bis zu 20 Prozent von dem tatsächlichen Grundstückswert abweichen können: Im Endeffekt ist schließlich kein Grundstück durchschnittlich, sondern immer mit Eigenheiten versehen. Zu empfehlen ist daher sicher, sich an den Makler Ihres Vertrauens oder sonstige Sachverständige zu wenden.

Kaum ein Grundstück gleicht einem Zweiten. Eine Zauberformel zur Grundstücksbewertung gibt es also nicht: Zu viele Besonderheiten sind möglich. Welche Eigenschaften allerdings immer für den Marktwert eines Grundstücks relevant sind, haben wir hier für Sie aufgelistet:

• Einer der zentralen Faktoren ist die Lage eines Grundstücks. Dabei zählt nicht nur die unmittelbare Umgebung hinsichtlich Verkehrsanbindung, medizinischer Versorgung, Freizeitangebot und weiterer Aspekte, die über die Qualität lokaler Infrastruktur entscheiden, sondern auch die Chancen und Möglichkeiten, die die Region im Großen und Ganzen bietet. Genauso sind potenzielle Einschränkungen der Lebensqualität zu berücksichtigen – etwa durch Lärmquellen oder dem Risiko von Hochwasser, starken Winden etc.

• Nicht minder wichtig für den Marktwert eines Grundstückes sind dessen räumliche Beschaffenheiten: Größe und Zuschnitt, Erhöhungen, Zugänglichkeit zur Grundstücksfläche, und selbstredend die Ausrichtung – wer Sonnenuntergänge mag, setzt auf Südwesten!

• Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und sonstige bebaute Grundstücke: Diese Grundstücksarten unterscheidet das Gesetz, und genauso unterscheidet auch der Markt.

• Unabhängig vom Grundstück an sich sind letztlich auch daran geknüpfte Rechte und Pflichten für den Marktwert entscheidend. Das können zum einen eingetragene Rechte Dritter an dem Grundstück sein wie etwa Wegerechte, oder Darlehen mit Grundschuld, deren Tilgung noch aussteht.

Zusammenhängend mit der Art eines Grundstücks beziehungsweise mit dessen Nutzung sind außerdem folgende Faktoren von erheblichem Einfluss auf den Marktwert:

• Je nach Zweck eines Grundstücks entscheidet beeinflusst die Beschaffenheit des Bodens dessen Wertigkeit. Während der Marktwert von Agrarflächen steigt, je reicher an Mineralien und Feuchtigkeit diese sind, kann ein solcher Boden zusätzliche Maßnahmen gegen Absacken etc. verlangen, wenn er bebaut werden soll – und in dieser Hinsicht wiederum als weniger wertvoll eingeschätzt werden. Ist ein Boden chemisch belastet, schlägt sich das immer in einem niedrigeren Wert nieder.

• Ebenfalls zentral sind die vorhandene Bebauung eines Grundstücks sowie das Potenzial und Genehmigungen zur Bebauung. Zusammengefasst wird das in unterschiedlichen Gruppen, denen ein Grundstück zugeordnet wird: Diese reichen vom Agrarland über baureifes Land, Rohbau- und Bauerwartungsland bis schließlich – und da liegt der Marktwert am höchsten – dem Bauland. Wie die Flächen eines Grundstücks definiert sind, ist beim Bauamt im Bebauungsplan einzusehen. Darüber hinaus sind dort auch die konkreten Bauvorschriften festgehalten.

• Insbesondere bezüglich Bauland ist der Erschließungsgrad eines Grundstücks nicht unerheblich: Dabei geht es um das Ausmaß an Infrastruktur, das ein Grundstück vorweisen kann – zentral sind hier vor allem die Versorgung mit Strom und Wasser. Sind derartige Anschlüsse nicht gegeben, kann das entsprechende Investitionen verlangen, weswegen der Wert niedriger angesetzt würde.

In vielen Situationen kann eine Grundstücksbewertung, die Sie wissen lässt, wie hoch der Marktwert Ihres Grundstücks ist, sinnvoll sein – in manchen Situationen ist sie gar notwendig.

Nicht zu vermeiden ist eine solche Schätzung zum Beispiel, wenn es zu einer Scheidung kommt – um festzustellen, wie das Vermögen der Eheleute beziffert ist und zu teilen ist. Gleiches gilt für Auseinandersetzungen um eine Erbschaft. Unausweichlich ist eine Grundstücksbewertung auch, um jenes Eigentum adäquat versichern lassen sowie seinem Wert entsprechend besteuern zu können.

Von Vorteil ist es, den Marktwert Ihres Grundstücks so genau wie möglich einschätzen zu können, wenn Sie darüber nachdenken, es zu verkaufen. Je nach angewendetem Verfahren können Sie außerdem sehr differenzierte Kennzahlen in Erfahrung bringen – was etwa den Bodenwert angeht oder mögliche Erträge. Mit diesem Wissen können Sie nicht nur den gewünschten Verkaufspreis möglichst realistisch ansetzen, sondern auch umso informierter in Verkaufsverhandlungen treten.

Dieser Wissensvorsprung durch eine Grundstücksbewertung kann auch an anderer Stelle vorteilhaft sein – etwa, um einen Kredit zu erhalten, indem Sie Ihr Grundstück vom Geldinstitut beleihen lassen, diesem also Rechte an Ihrem Grundstück einräumen. Kreditinstitute nämlich setzen in der Regel bei geringerem Grundstückswerten an, als es der Marktwert tatsächlich hergeben würde. Ähnliches passiert von Seiten der Behörden, wenn es beispielsweise zu Zwangsversteigerungen kommt.

Schlussendlich ist aber kein konkreter Anlass nötig, um eine Grundstücksbewertung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Der Immobilienmarkt ist agil, und zu erfahren, wie sich der Wert Ihres Grundstücks in den vergangenen Jahren entwickelt hat, ist immer interessant.

Eine Grundstücksbewertung darf ausschließlich von solchen Personen in die Wege geleitet werden, die bestimmte Rechte an dem Grundstück haben. Dazu zählen selbstredend Eigentümer sowie solche Personen, die dem Eigentümer gleichstehend sind (wie zum Beispiel Erbbauberechtigte) oder andere Rechte am Grundstück innehaben. Auch Personen, die aus einer Erbfolge gestrichen worden sind, aber per Gesetz Ansprüche auf Teile des Erbes haben (Pflichtteilsberechtigte genannt), können eine Bewertung eines betroffenen Grundstücks initiieren.

Gutachten über den Verkehrswert eines Grundstücks erstellt der Gutachterausschuss darüber hinaus, wenn zuständige Behörden oder Gerichte danach verlangen.

Kaufinteressenten oder Mieter einer Immobilie wiederum sind nicht befugt, den Wert eines Grundstücks ermitteln zu lassen.

Grundstücksbewertungen sind zwar durch Rechtsnormen geregelt – wer sie durchführen und den Marktwert eines Grundstücks ermitteln darf, ist allerdings nicht festgelegt. Eine gute Entscheidungshilfe ist der Zweck Ihrer Grundstücksbewertung.

Müssen Sie den Marktwert Ihres Grundstücks erfahren, um diesen vor Gericht anführen zu können? Dann werden nur Gutachten akzeptiert, die ein qualifizierter Sachverständiger beziehungsweise Gutachter erstellt hat. Geschützt sind diese Bezeichnungen nicht: Achten Sie also darauf, dass der Gutachter oder Sachverständige umfangreiche Berufserfahrung sowie fundierte Fachkenntnisse über Immobilien nachweisen kann und Unparteilichkeit gewährt. Eine Grundstücksbewertung auf diesem Weg kann mit recht hohen Kosten einhergehen.

Wollen Sie eine Grundstücksschätzung, weil Sie Ihr Eigentum adäquat verkaufen möchten, kann ein Makler besonders hilfreich sein, weil dank der Vertrautheit mit Marktbewegungen sowie mit der aktuellen Situation des Immobilienmarktes sämtliche Faktoren in die Bewertung einfließen, die gerade für den Verkaufszweck ausschlaggebend sein können.

Geht es hingegen interessehalber lediglich um eine oberflächliche Einordnung Ihres Grundstücks auf dem Immobilienmarkt, können Sie sich mithilfe von Bodenrichtwerten selbst einen ersten Eindruck verschaffen.

Die Kosten für eine in Auftrag gegebene Wertermittlung Ihres Grundstücks belaufen sich auf das Honorar des Gutachters oder Sachverständigen. Diese können als vereinbarter Festpreis oder auf Stundenbasis berechnet werden, oder am ermittelten Wert des Grundstücks ausgerichtet sein – verhandelt wird immer individuell. Auch der Verkehrswert Ihres Grundstücks beeinflusst die Höhe der Honorarkosten: Das ist der Erlös, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung durch einen gewöhnlichen Verkauf aller Wahrscheinlichkeit nach erzielt werden sollte.

Es kommt also darauf an, wie abgerechnet wird. Tendenziell lässt sich allerdings sagen, dass ein Gutachten umso teurer ausfällt, je mehr Besonderheiten ein Grundstück aufweist. Nicht nur das Haus und Grundstück an sich, seine Größe, Lage und vieles mehr sind dann relevant, sondern auch Wohn- oder Nutzungsrechte daran. Und so gilt: Je komplexer die Wertermittlung, desto teurer das Gutachten. Dabei sollten Sie bedenken: Je komplexer sich eine die Wertermittlung gestaltet, desto wertvoller ist allerdings auch ein qualitativ wertvolles Resultat aus der Hand eines Experten.