Ein Haus zu überschreiben ist für gewöhnlich eine einmalige Sache. Denn: Die Schenkung einer Immobilie rückgängig zu machen, ist kaum möglich. Umso sorgfältiger sollten sich also Ihre Überlegungen vorab gestalten, und umso sorgfältiger sollte die Planung sein, bis der letzte Schritt getan ist. Schließlich kann sich die gute Vorbereitung einer Schenkung auch steuerlich lohnen.

Sie denken darüber nach, jemandem Ihr Haus zu überschreiben? Hier erfahren Sie, worauf es dabei ankommt.

1. Zunächst ist ein Übertragungsvertrag erforderlich…

2. … der – um den Eigentumswechsel rechtsverbindlich zu machen – notariell beurkundet….

3. … und schließlich vom Notar ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Wechselt ein Haus durch eine Überschreibung den Eigentümer, geschieht das häufig im Rahmen einer Erbschaft – oder als eine Schenkung. Schenkungen gelten zwar als „Erbe zu Lebzeiten“: Da Erben wegen der Erbschaftssteuer allerdings eine teure Angelegenheit sein kann, kann es Vorteile haben, beispielsweise Eigentum wie Immobilien anstatt dessen zu Lebzeiten zu verschenken. Lesen Sie hier, auf welche Dinge Sie in Steuerfragen achten sollten, wenn Sie Ihr Haus als Schenkung oder Erbe übergeben möchten.

Um beim Überschreiben Ihres Hauses Steuerfreibeträge für sich nutzen zu können, empfiehlt es sich, folgende zwei Fristen im Kopf zu behalten:

• Die Zehn-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer

• Die Verjährungsfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche

Die Zehn-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer

Nicht nur bei Erbschaften fallen für den Empfangenden Steuern an: Auch eine Schenkungssteuer ist fällig. Wie hoch der Steuerfreibetrag ist, hängt in diesem Fall davon ab, in welchem Verhältnis die schenkende Person zur Beschenkten steht: Während der Freibetrag für Ehe- und eigetragene Lebenspartner bei 500.000 Euro liegt, sind Schenkungen für Kinder und Stiefkinder bis zu 400.000 Euro nicht zu versteuern (Stand: Januar 2020).

Der entscheidende Unterschied von Schenkungen gegenüber Erbschaften ist: Steuerliche Freibeträge können alle zehn Jahre wieder und wieder genutzt werden – bei Erbschaften ist das nur einmalig möglich. Das bedeutet für das Überschreiben Ihres Hauses: Es kann sich anbieten, ein als Schenkung überschriebenes Haus Schritt für Schritt zu übertragen.

Und noch eine Steuerersparnis ermöglicht die Schenkung: Leben die schenkende und beschenkte Person zehn Jahre lang zusammen in dem überschriebenen Haus, ist gar keine Schenkungssteuer zu zahlen.

Pflichtteilberechtigte: Die Verjährungsfrist für Ergänzungsansprüche

Pflichtteilberechtigte werden solche Personen genannt, die aus einer Erbfolge gestrichen worden sind, aber per Gesetz Ansprüche auf Teile des Erbes haben. Durch Schenkungen kann dieser Pflichtteil gemindert werden. Dem versucht die deutsche Gesetzgebung allerdings Einhalt zu gebieten, indem das Gros an Schenkungen, die in den letzten zehn Lebensjahren des Schenkenden getätigt worden sind, zum Nachlass gerechnet werden.

Aber: Dieser Ergänzungsanspruch Pflichtteilberechtigter währt lediglich drei Jahre – danach verjährt er. Diese Zeitspanne beginnt, sobald die pflichtteilberechtigte Person sowohl von der Enterbung als auch von der Schenkung erfahren hat.

Und: Wie umfangreich dieser Anspruch ausfällt beziehungsweise mit welchem Wert die Schenkungen im Ergänzungsanspruch von Pflichtteilberechtigten berücksichtigt werden, hängt davon ab, mit welchem zeitlichen Abstand zum Tod des Schenkenden Eigentum übertragen wurde. Der Anspruch pflichtteilberechtigter Personen auf ein geschenktes Haus etwa ist also umso kleiner, je früher die Schenkung stattfand – einem Abschmelzungsmodell entsprechend. Was vor dem vollendeten zehnten Jahr vor Ableben und früher überschrieben wird, ist für diese Rechnungen nicht mehr relevant.

Um alle wesentlichen Details überblicken und um zu prüfen, ob in Ihrem Fall weitere Ausnahmeregelungen greifen sollten, ist sicher ratsam, Rat und Unterstützung bei Experten einzuholen.

Geht ein Haus durch eine Schenkung in die Hände eines neuen Eigentümers über, muss das nicht bedeuten, dass Schenkende ihre Übertragung nicht an konkrete Bedingungen knüpfen können. Tatsächlich passiert das, was dann „gemischte Schenkung“ im Gegensatz zu einer „reinen Schenkung“ genannt wird, nicht selten: Individuell vereinbaren Schenkender und Beschenkter Nutzungsrechte, Gegenleistungen, Verbote oder Auflagen sonstiger Art. Eine Reihe möglicher Auflagen, unter denen Sie Ihre Immobilien schenken können, haben wir hier für Sie zusammengetragen:

Schenkung auf Rentenbasis: Oft sollen Immobilien generell und insbesondere das Eigenheim die Altersvorsorge sichern. Tatsächlich ist das nicht nur möglich, solange der Eigentümer die eigenen vier Wände bewohnt: Möchten Sie Ihr Haus oder andere Immobilien überschreiben und trotzdem in eine finanziell sichere Zukunft blicken, können Sie als Schenkender Rentenzahlungen mit dem neuen Eigentümer vereinbaren. Je nach Wert der überschriebenen Immobilie [Link zu entsprechendem Artikel] sowie nach Alter des Schenkenden richtet sich die Höhe der zu zahlenden Rente, die für eine bestimmte Dauer (Zeitrente) oder bis zum Lebensende (Leibrente) gezahlt wird.

Schenkung gegen Pflegeverpflichtung: Altersvorsorge ist nicht allein mit finanzieller Sicherheit gleichzusetzen – unter Umständen kann auch entscheidend sein, wer physische Unterstützung leistet und körperliche sowie mentale Pflege übernimmt. Auch derartige Pflegeverpflichtungen können zur Kondition einer Immobilienschenkung gemacht werden. Wer den ehemaligen Eigentümer wo und zu welchem Umfang pflegt: Das und weitere Details gilt es dann in den Vereinbarungen festzulegen.

Schenkung gegen Wohnrecht: Dass ein Eigentümer sein Haus verlassen und sich eine neue Bleibe suchen muss, sobald die Immobilie einen neuen Eigentümer findet, muss nicht der Fall sein. Wenn Sie nicht länger Eigentümer Ihres Hauses sein wollen, aber weiterhin in diesem leben möchten, können Sie im Zuge der Schenkung ein Wohnrecht für sich vereinbaren, das Ihnen lebenslang eine vertraute Bleibe sichert. Für die neuen Eigentümer können solche Vereinbarungen allerdings einen geringeren Immobilienwert bedeuten. Inwiefern eine Schenkung unter Erteilung von Wohnrecht außerdem mit der Steuern einsparenden Zehn-Jahres-Frist der Schenkungssteuer kollidiert, ist im Einzelfall zu prüfen.

Schenkung gegen Nießbrauchrecht Alternativ zum vereinbarten Wohnrecht kann bei einer Schenkung auch ein Nießbrauchrecht ausgemacht werden, was einem – ebenfalls lebenslang währendem – Eigentumsrecht gleichkommt: So kann das ehemalige Eigentum weiterhin auf verschiedene Weise genutzt werden, was über das Wohnrecht hinausgehen kann – etwa dann, wenn es sich um ein Mietshaus handelt oder ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird: Während die beschenkte Person Eigentümerin ist, gehen die Erträge dann weiterhin an den Schenker. Für die neuen Eigentümer können eingetragene Nießbrauchrechte ebenfalls den Immobilien- oder Grundstückswert senken.

Schenkung unter Rückforderungsrecht: Für gewöhnlich ist eine Schenkung unwiderruflich. Ist ein Haus als Schenkung überschrieben worden, muss das allerdings nicht bedeuten, dass dieses unter keinen Umständen wieder in die Hände des ehemaligen Eigentümers übergehen kann. In einigen Fällen sieht das Gesetz Ausnahmen vor, sodass geschenktes Eigentum zurückgefordert werden kann: Das ist der Fall, wenn der Schenkende innerhalb von dreißig Jahren nach der Schenkung verarmt, der Beschenkte groben Undank zum Ausdruck bringt oder vereinbarte Auflagen nicht vom Beschenkten erfüllt worden sind.

Kommt es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie, die gegen Wohnrecht geschenkt worden ist, kann es in bestimmten Fällen dazu kommen, auch das Wohnrecht zu verlieren. Abhängig ist das davon, auf welchem Recht die Zwangssteuerung basiert beziehungsweise welches Gewicht dieses Gesetz gegenüber jenem des Wohnens hat.

Im Schenkungsvertrag können darüber hinaus weitere Situationen benannt werden, die den Widerruf einer Schenkung und damit beispielsweise die Rückforderung eines geschenkten Hauses ermöglichen würden – zum Beispiel, wenn der Beschenkte vor dem Ableben des Schenkenden stirbt, der Beschenkte in die Insolvenz gerät, das Haus verkaufen oder für einen Kredit belasten möchte, oder auch bei Scheidung, wenn die Schenkung zwischen Ehepartnern stattgefunden hat.

Wer ein Haus überschreiben möchte, wird mit unterschiedlichen Kosten konfrontiert. Diese haben zum Teil unmittelbar mit dem Prozess der Hausüberschreibung zu tun und können nicht umgangen werden. Ob die Überschreibung eines Hauses darüber hinaus weitere Kosten – wie zum Beispiel erbrechtlicher Art – nach sich zieht, hängt wiederum vom Einzelfall ab.

Zwingende Kosten

Unausweichlich sind zum einen die Kosten für die Wertermittlung des überschriebenen Hauses, die bei jeder Schenkung durchgeführt werden muss – etwa aus Steuer- oder Versicherungsgründen. Wie hoch diese Kosten ausfallen, variiert von Fall zu Fall. Das hat vor allem damit zu tun, dass es diverse Verfahren gibt [Link zum entsprechenden Artikel], um den Wert eines Grundstücks oder eines Hauses zu ermitteln – mit variierendem Aufwand und variierenden Kosten. Eine belastbare Wertermittlung muss von Fachkundigen erstellt werden, auch Honorarkosten fallen also an.

Ist ein Überschreibungsvertrag unterzeichnet, muss dieser vom Notar beurkundet werden – die Kosten dafür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgehalten, hängen aber ebenfalls vom ermittelten Wert des Hauses oder Grundstücks ab. Auf die gleiche Weise ergeben sich außerdem die Kosten für die Änderung des Grundbuchs, die im Zuge einer Hausüberschreibung ebenfalls von einem Notar durchgeführt werden muss.

Mögliche Kosten

Nicht selten finden Hausüberschreibungen zwischen Eltern und ihren Kindern statt. Wurde ein Haus an eines von mehreren Kindern überschrieben, können die Eltern als Schenkende Ausgleichszahlungen bestimmen, die das beschenkte Kind an mögliche Brüder und Schwestern zu tätigen hat. Derartige Ausgleichszahlungen können auch freiwillig erfolgen. In beiden Fällen aber ist ratsam, die Zahlungen vom Notar beurkunden zu lassen. Außerdem: Durch Ausgleichszahlungen im Zuge von Hausüberschreibungen können Sie als beschenkte Person Ihre Geschwister als Erben auf deren Pflichtteil verzichten lassen und diesen Verzicht vertraglich festhalten. Einmal mehr: Lassen Sie auch einen Pflichtteilsverzichtsvertrag besser notariell beurkunden.

Sollte ein Schenkender einzelne Nachkommen enterbt haben, kann eine Hausüberschreibung an ein Kind oder Enkelkind bei Tod des Schenkenden zu Ansprüchen jener restlichen Nachkommen führen, die per Gesetz ein Recht auf Anteile Ihres Erbes haben – Pflichtanteilsansprüche werden diese genannt. Ob eine Hausüberschreibung allerdings zum Nachlass gezählt wird, hängt vom Zeitpunkt der Schenkung ab: Findet eine Schenkung früher als zehn Jahre vor dem Ableben des Schenkenden statt, ist sie erbrechtlich irrelevant, sodass Pflichtteilsansprüche auf das geschenkte Gut dann nicht bestehen.

Kosten gänzlich anderer Art können außerdem entstehen, wenn ein überschriebenes Haus mit einem Kredit belastet ist: Dieser muss häufig um einen neuen Kredit ersetzt oder früher abbezahlt werden, wofür Banken Kosten erheben – sogenannte Vorfälligkeitskosten.

Im Vergleich dazu, Ihre Immobilie testamentarisch zu vermachen, kann eine Schenkung Ihres Hauses zu Lebzeiten viele Vorteile bieten – zumal ohnehin nicht mal jeder Dritte von uns sein Testament verfasst. Allerdings sind immer auch mögliche Nachteile von Hausüberschreibungen zu berücksichtigen. Sie stecken mitten in der Entscheidungsfindung? Werfen Sie einen Blick auf unsere Pro-und-Contra-Übersicht – oder wenden Sie sich direkt an uns.

PRO SCHENKUNG

• Sie haben maximale Kontrolle darüber, was mit Ihrer Immobilie geschieht, und erleben mit, wie Ihr Haus in neue Hände übergeht

• Ein Testament kann Antworten geben, aber auch viele Fragen aufwerfen – eine Schenkung kann möglichen Erbstreitereien innerhalb der Familie entgegenwirken

• Gegenüber der Erbschaftssteuer hat die Schenkungssteuer – gerade bei frühzeitiger Planung – deutliche Vorteile, da der Freibetrag mehrfach genutzt werden kann

• Durch eine Schenkung gegen Wohnrecht können Sie weiterhin dort leben, wo Sie sich wohlfühlen, ohne länger die Pflichten als Hauseigentümer tragen zu müssen

CONTRA SCHENKUNG

• Wer nicht mehr die Pflichten eines Hauseigentümers trägt, tritt damit auch seine Rechte ab. Die alleinige Entscheidungsmacht liegt dann beim neuen Eigentümer

• Auch wenn Sie sich mit einer Schenkung Wohnrecht einräumen: Überraschungen in den ehemaligen „eigenen vier Wänden“ sind mit neuem Besitzer nie auszuschließen

• Bei „gemischten Schenkungen“ mit bestimmten Vereinbarungen kann dies finanzielle Konsequenzen haben: Immobilienwerte können sinken, steuerliche Vorteile schwinden

• Sollten Sie Nachkommen enterbt haben, kann es bei Schenkungen unter Umständen dazu kommen, Ausgleichszahlungen an Pflichtteilberechtigte tätigen zu müssen

Wenn die Nachteile einer Schenkung in Ihrem Fall größer sein sollten als die Vorteile, können Immobilien auch nur teilwiese überschrieben sowie vererbt oder verkauft werden. Wie steht es da um mögliche Vor- und Nachteile?

Wenn Sie lediglich einen Teil Ihres Immobilieneigentums schenken und den Rest vererben möchten, können Sie zumindest teilweise miterleben, wie es Ihrem einstigen Eigentum in den Händen anderer ergeht. Gleichzeitig können Sie bereits erste Pflichten abbauen, die Sie vielleicht belasten, ohne sich vollends von Ihrem Eigentum zu verabschieden. Um die steuerlichen Vorteile einer Schenkung zu nutzen, muss so eine Herangehensweise jedoch frühzeitig stattfinden, da eine Schenkung in den letzten zehn Jahres des Lebens eines Schenkenden zum Nachlass gezählt.

Sollen Ihre Immobilien bis zu Ihrem Lebensende Ihr Eigentum bleiben – nicht aber, ohne dass Sie Sorge dafür getragen haben, in wessen Besitz diese nach Ihrem Ableben übergehen, dann halten Sie die Entscheidungen über Ihren Nachlass in einem Testament fest. Werden Immobilien vererbt, sind Streitigkeiten jedoch nicht selten – Einfluss darauf haben Sie dann nicht mehr. Auch wenn die steuerlichen Vorteile einer Schenkung größer sind: Freibeträge gibt es auch für geerbte Immobilien, bis zu deren Wert Ihr Eigentum ohne Steuerauflagen vermacht wird.

Anstatt Immobilien als Erbe oder Schenkung verwalten zu müssen, können Sie diese letztendlich auch verkaufen und so für Ihre Sicherheit im Alter sorgen. Auch wenn damit ein Umzug verbunden sein kann, so ist die Gefahr, Erbstreitigkeiten auszulösen, so vermutlich geringer.

Ob Sie Immobilien vermachen oder als Schenkung überschreiben: In beiden Fällen sieht das deutsche Steuergesetz Freibeträge vor, die vom Verhältnis abhängen, in dem Geber und Empfänger stehen beziehungsweise standen. Übersteigt der Wert einer Schenkung oder Erbschaft diese Freibeträge, müssen diese versteuert werden – zu Steuersätzen, die nach Volumen gestaffelt sind sowie nach Steuerklasse variieren. Wir haben hier eine Übersicht der Freibeträge und Steuersätze für Sie vorbereitet.

Zwei häufig relevante Konsequenzen haben diese Freibeträge: Bleiben Partner unverheiratet oder lassen diese ihre Partnerschaft nicht eintragen, ist der steuerliche Nachteil erheblich – denn sie werden dann als Fremde in die unterste Personengruppe eingeordnet, mit einem Freibetrag von 20.000 Euro gegenüber 500.000 Euro für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner. Außerdem: Die Freibeträge einer ganzen Reihe von Verwandtschaftsgraden ist lediglich so hoch wie jener bei Freunden oder anderen Erben außerhalb der Familie – meist lässt sich daran nichts ändern. Im Falle von Nichten oder Neffen sind jedoch Adoptionen möglich, die deren Freibetrag um das 80-fache erhöhen würden.

Ein entscheidender Hinweis zu den Steuersätzen, die bezüglich Schenkungen die gleichen sind wie bei Erbschaften: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder und Enkelkinder werden in der Steuerklasse I eingeordnet – günstiger Weise.

Sich für die Schenkung einer Immobilie zu entscheiden kann unter Umständen so kompliziert sein wie die maßgeschneiderte Überschreibung für sich zu erarbeiten und umzusetzen. Aus juristischer Sicht, insbesondere mit Blick auf die deutschen Steuergesetze, ist einiges zu beachten: Sowohl einen Rechtsanwalt als auch den Immobilienmakler Ihres Vertrauens zu konsultieren, ist bei schwerwiegenden Entscheidungen wie diesen niemals falsch investiertes Geld.