Marktwertanalyse

Marktwertanalyse Ihrer Immobilie: So geht‘s


Sie wollen eine Immobilie verkaufen – sei es Ihr Eigenheim, eine Gewerbeimmobilie oder ein Mietshaus? Dann kommen Sie nicht drum herum, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln – oder von einem Experten ermitteln zu lassen. Denn: Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, während das Ergebnis umso präziser sein sollte. Schließlich wollen Sie den Verkaufswert so ansetzen, dass Interessenten angelockt werden – aber Sie Ihr Eigentum auch nicht unter Wert verscherbeln.

Eine solide Marktwertanalyse ist also die Basis eines zufriedenstellenden Immobilienverkaufs. Und zwar nicht nur, weil davon eine zielführende Preisfindung abhängt: Je besser Sie Ihre Immobilie kennen und deren Vorzüge dank einer umfangreichen Marktwertanalyse benennen können, desto souveräner lassen sich Ihre Verkaufsinteressen in Verhandlungen vertreten.

Wegen der umfangreichen Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt sollten Sie überlegen, einen Makler zu engagieren, um den Marktwert Ihres Hauses herauszufinden – das ist übrigens auch separat möglich, ohne den Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Bei selbstständigen Wertermittlungen tritt nämlich häufig der Fall ein, dass man als Eigentümer mehr in seiner Immobilie sieht, als es der Markt hergibt – dann wird der Verkaufspreis dermaßen hoch angesetzt, dass sich Interessenten gar nicht erst melden. Muss der Preis dann nachträglich heruntergesetzt werden, erweckt Ihre Immobilie den Anschein, dass damit etwas nicht stimmt. Dann haben Sie schnell weitaus schlechtere Karten, einen wertschätzenden Käufer zu finden.

Qualität bei der Marktwertanalyse Ihrer Immobilie entscheidet über jede Menge Geld. Gehen Sie Ihren Immobilienverkauf von Anfang an klug an! Hier lesen Sie, worauf es dabei ankommt.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrs- und dem Marktwert?


Der Unterschied zwischen dem Marktwert einer Immobilie und deren Verkehrswert ist schnell erklärt: Es gibt nämlich keinen. Die beiden Begriffe sind synonym zu verwenden – so tut es auch der definierende § 194 des Baugesetzbuches. Der Markt- beziehungsweise Verkehrswert beschreibt den Erlös, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung durch einen gewöhnlichen Verkauf aller Wahrscheinlichkeit nach erzielt werden sollte – „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.

Darum sollten Sie über den Wert Ihrer Immobilie Bescheid wissen


Es gibt viele Anlässe, die eine Marktwertanalyse sinnvoll oder gar nötig machen. Generell sprechen diese drei zentralen Gründe dafür, über den Wert Ihrer Immobilie Bescheid zu wissen:

  1. Durch eine Marktwertanalyse Ihrer Immobilie kennen Sie Ihr Eigentum am besten. Das ist insbesondere dann entscheidend, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten: Einerseits können Sie erst auf Basis einer umfänglichen Wertermittlung einen angemessenen und zielführenden Verkaufspreis festlegen. Andererseits tritt dann nicht nur Ihr vermeintlicher Makler als Experte auf, sondern auch Sie selbst, falls Sie Interesse am konkreten Vorgehen und den einzelnen Ergebnissen der Marktwertanalyse haben sollten. So überblicken Sie, was beim Verkauf Ihrer Immobilie vor sich geht.
  2. Der Wissensvorsprung, den Ihnen eine detaillierte Marktwertanalyse ermöglicht, kann auch gegenüber Institutionen vorteilhaft sein – etwa, um einen Kredit zu erhalten, indem Sie Ihr Grundstück vom Geldinstitut beleihen lassen, diesem also Rechte an Ihrem Grundstück einräumen. Kreditinstitute nämlich setzen in der Regel bei geringeren Grundstückswerten an, als es der Markt tatsächlich hergeben würde. Ähnliches passiert von Seiten der Behörden, wenn es beispielsweise zu Zwangsversteigerungen kommt.
  3. Den Wert von Immobilieneigentum zu kennen, kann darüber hinaus für Ihre weiteren Finanzpläne relevant sein – eine Immobilie ist schließlich immer auch eine Investition, die sich in Geld umwandeln lässt und so Projekte ermöglichen kann. Um dabei so konkrete Aufstellungen wie möglich machen zu können, sollte auch die Marktwertanalyse Ihrer Immobilie so genau wie möglich und im besten Fall von einem Experten erstellt worden sein.

Gratwanderung: So finden Sie den richtigen Preis für Ihre Immobilie


Den Wert Ihres Hauses zu ermitteln ist die eine Sache, den Verkaufspreis richtig anzusetzen wiederum eine andere. Es ist ein schmaler Grat: Bieten Sie Ihre Immobilie zu günstig an, weil Sie selbst deren Wert weniger präzise ermittelt haben, als es ein Makler oder Gutachter getan hätte, dann machen Sie Verluste. Bei selbstständigen Wertermittlungen ist allerdings häufig das Gegenteil der Fall.

Die Erfahrung zeigt nämlich, dass Marktwertanalysen häufig verzerrt sind, wenn der Eigentümer den Wert seines eigenen Hauses ermitteln möchte – verständlicherweise: Haben Sie Jahre oder gar Jahrzehnte lang in einem Haus gelebt, das Sie mit wichtigen Momenten Ihres Lebens in Verbindung bringen oder in dem vielleicht nicht nur Sie selbst, sondern schon Ihre Eltern aufgewachsen sind, ist der emotionale Wert hoch, den Sie der Immobilie beimessen. Soll das Haus verkauft werden, wird der Preis dann zu hoch angesetzt und steht einem wertschätzenden Käufer möglicherweise im Weg.

Versuchen Sie also, einen möglichst objektiven Blick auf Ihr Angebot werfen zu können: Beraten Sie sich mit Bekannten, die vielleicht relevante Erfahrungen mitbringen, oder prüfen Sie, ob sich Ihre preislichen Vorstellungen in den Immobilienmarkt einordnen lassen und als realistisch erweisen – oder eben nicht. In der Tendenz kann man sagen: Gehen Sie mit dem Verkaufspreis, der Ihnen ein gutes Bauchgefühl gibt, ein bisschen herunter, falls Sie die Wertermittlung und Preisfindung auf eigene Faust durchgezogen haben.

Wenn Sie hingegen den Verkauf Ihres Hauses mit einem durchweg guten Bauchgefühl über die Bühne kriegen wollen, freuen wir uns, Sie unterstützen zu können.

Wann eine Marktwertanalyse sinnvoll und wann sie nötig sein kann


Von Vorteil ist es, den Marktwert Ihrer Immobilie so genau wie möglich einschätzen zu können, wenn Sie über deren Verkauf nachdenken. Schließlich muss der Marktwerkt bekannt sein, wenn ein angemessener Verkaufspreis festgelegt werden soll. Je nach angewendetem Verfahren können Sie außerdem sehr differenzierte Kennzahlen in Erfahrung bringen – was etwa den Bodenwert angeht oder mögliche Erträge. Mit diesem Wissen können Sie nicht nur den gewünschten Verkaufspreis möglichst realistisch ansetzen, sondern auch umso informierter in Verkaufsverhandlungen treten.

Nicht zu vermeiden ist eine Marktwertanalyse wiederum, wenn es um eine Scheidung geht – um festzustellen, wie das Vermögen der Eheleute beziffert und im Zuge des Zugewinnausgleiches zu teilen ist. Schließen Eheleute nämlich keinen sogenannten Ehevertrag ab, gelten sie als Zugewinngemeinschaft: Bei einer Scheidung wird dann das Vermögen, das während der Ehe entstand, zu gleichen Teilen auf beide Geschiedenen aufgeteilt. Wird etwa ein Haus während der Ehe gekauft, wird dieses als Vermögenswert zum Zugewinn der Eheleute gerechnet – gleiches gilt aber auch für negative Bilanzen, also wenn es zu Schulden gekommen ist: Alles wird gleichermaßen auf alle Schultern verteilt. Da sind genaue Zahlen zum Vermögen entscheidend.

Unausweichlich ist eine Wertermittlung auch, wenn eine Immobilie über eine Schenkung oder Erbschaft in Ihr Eigentum übergegangen ist: einerseits, um dieses adäquat versichern lassen zu können – und andererseits, um Ihre steuerlichen Pflichten zu kennen. Die Höhe nicht zu versteuernder Freibeträge sowie Steuersätze sind schließlich vom Wert des Hauses abhängig. Das deutsche Gesetz kennt sowohl eine Erbschafts- als auch eine Schenkungssteuer, wobei letztere leicht vorteilhafter ist. Wann Immobilien vererbt oder doch eher zu Lebzeiten überschrieben werden sollten, ist eine komplexe Frage, bei der ein Immobilienmakler weiterhelfen kann.

Auch für Ihre Baufinanzierung kann eine Marktwertanalyse von Nöten sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie Ihre Hypothek verlängert kriegen wollen – veranlasst wird die Wertermittlung dann aber vom jeweiligen Geldinstitut. Ob hingegen Sie oder die Bank die Kosten für die Analyse tragen muss, hängt von der Art der Bank ab. Stellen Sie also frühzeitig die Kostenfrage. Auch kann Ihr Immobilieneigentum es Ihnen ermöglichen, einen Kredit zu erhalten: Und zwar, indem Sie Ihre Immobilie vom Geldinstitut beleihen lassen, diesem also Rechte an Ihrem Immobilieneigentum einräumen. Dafür wird ebenfalls der jeweilige Marktwert ermittelt, wobei Banken diesen tendenziell niedrig ansetzen.

Wird der Eigentümer einer Immobilie zum Pflegefall, kommen unter Umständen einige bürokratische Herausforderungen auf Angehörige zu. Hat ein solcher Eigentümer keine Verwandten, übernehmen gerichtlich beorderte Betreuer die Vormundschaft – eventuell werden Immobilien dann auch zum Teil oder gänzlich verkauft. In beiden Fällen kann es nötig sein, den Marktwert der betroffenen Immobilie(n) zu ermitteln, um weitere Schritte adäquat planen oder bestmöglich im Sinne des pflegebedürftigen Eigentümers handeln zu können.

Diese Beispiele sind häufige Anlässe für die Marktwertanalyse einer Immobilie. Daneben kann diese auch beim An- und Umbau einer Immobilie, deren Teilung oder Abriss sinnvoll sowie bei Auseinandersetzungen um das Sorgerecht für den Nachwuchs fällig sein. Schlussendlich ist aber kein konkreter Anlass nötig, um eine Wertermittlung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Der Immobilienmarkt ist agil, und zu erfahren, wie sich der Wert Ihres Hauses in den vergangenen Jahren entwickelt hat, ist immer von Interesse.

Marktanalysen in Eigenregie: Wird schon schief gehen?


Bereiten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie vor, sollten Sie diese zu einem Preis anbieten, der weder zu tief liegt und große Verluste für Sie bedeuten würde, noch zu hoch angesetzt ist und Kaufinteressenten davon abhält, Kontakt aufzunehmen. Deswegen ist es wichtig, den Wert Ihrer zu verkaufenden Immobilien so präzise wie möglich zu ermitteln. Was aber, wenn Kosten gespart werden sollen und Sie selbst die Marktwertanalyse wagen möchten?

Theoretisch ist das für den Verkaufszweck möglich. Dann gilt es zunächst, das richtige Verfahren zu wählen, denn: Wie viel Ihre Immobilie wert ist, kann auf verschiedenen Wegen festgestellt werden. Am häufigsten angewandt wird das Vergleichswertverfahren: Dafür werden Immobilien auf dem Markt gesucht, die im Wesentlichen – vor allem bezüglich der Größe, Lage etc. – vergleichbar sind. Je mehr Informationen Sie über Ihre Immobilie sammeln, um diese möglichst adäquat mit anderen Objekten vergleichen und sich so Ihre Preisklasse erschließen zu können, desto präziser ist Ihre Wertermittlung.

Generell aber ist zu sagen: Der Marktwert Ihrer Immobilie wird umso exakter und wahrheitsgetreuer ermittelt, wenn Profis die Sache in die Hand nehmen – sei es ein Immobilienmakler, sei es ein Gutachter. Diese wissen nicht nur die unterschiedlichen Verfahren souverän anzuwenden: Gerade ein Makler weiß auch aktuelle Entwicklungen des Immobilienmarktes einzuschätzen und kann die ermittelten Ergebnisse also umso besser in seine Erfahrungen einbetten.

Wollen Sie an dieser Stelle Kosten sparen und sich selbst daran versuchen, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, kann es dabei lediglich bei einem kurzfristigen Vorteil bleiben: Gehen Sie dabei nicht so präzise wie ein Experte vor, ermitteln Sie möglicherweise einen Wert, der Ihnen bei späteren Verkaufsverhandlungen einen Strich durch die Rechnung macht oder Sie dazu verleitet, den Verkaufspreis zu niedrig anzusetzen. Dann ist der finanzielle Vorteil wieder hin. Wenden Sie sich gerne an uns, sollten Sie weitere Fragen dazu haben.

Müssen Sie den Marktwert Ihres Grundstücks jedoch erfahren, um diesen vor Gericht anführen zu können? Dann werden ohnehin nur Gutachten akzeptiert, die ein qualifizierter Sachverständiger beziehungsweise Gutachter erstellt hat.

Preisfindung: Diese Faktoren sind entscheidend


Wie viel eine Immobilie wert ist und zu welchem Verkaufspreis sie angeboten werden sollte, hängt von sehr vielen Details ab – von denen manche von größerem Einfluss sein können als andere. Deshalb kann auch nicht pauschal gesagt werden, welche Faktoren welche monetäre Bedeutung für die Wertermittlung haben: Es ist ein komplexes Zusammenspiel. Umso besser ist es also, Experten mit der Marktwertanalyse einer Immobilie zu beauftragen. Ob Sie eine solche Analyse selbst versuchen oder der Immobilienmakler die Sache angeht: Folgende Aspekte fließen meist in eine Marktwertanalyse mit ein:

  • Größe des Grundstücks sowie des Hauses bzw. der Wohnung
  • Größe der Wohn- gegenüber der Nutzfläche
  • Lage (Stadt/Land; Infrastruktur; Lärmquellen etc.)
  • Baujahr sowie Zeitpunkte umfänglicher Renovierungen
  • Bebauung/Erschließung des Grundstücks
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie
  • Lokaler Immobilienmarkt
  • Energieeffizienz

Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie


Diese drei Verfahren sind die gesetzlich festgelegten Möglichkeiten, den Wert Ihres Hauses ermitteln zu können:

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für unterschiedlichste Arten von Grundstücken und Immobilien und ist aus diesem Grund das Verfahren, das für Wertermittlungen am häufigsten zum Einsatz kommt. Das Prinzip ist, möglichst ähnliche Immobilien, die so aktuell wie möglich verkauft worden sind, zum Vergleich heranzuziehen. So fließen sowohl zentrale Eigenschaften Ihres Hauses wie Größe, Lage, Baujahr etc. und Besonderheiten wie ein Kamin oder ein modernes Heizsystem mit ein als auch aktuelle Bewegungen des Marktes. Die Herausforderung bei diesem Verfahren liegt ganz klar darin, Objekte auf dem lokalen Immobilienmarkt zu finden, die Ihrem Haus ausreichend ähnlich sind – schließlich sind die möglichen Unterschiede grenzenlos.

Das Ertragswertverfahren setzt nicht beim Sachwert Ihres Hauses an, sondern bei dessen Potenzial, Gewinne zu erwirtschaften. Das Verfahren als solches ist eine Mischform: Hier werden der Wert des Bodens und der Wert der Immobilie jeweils einzeln ermittelt und aufaddiert. Während der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren geschätzt wird, wird zur Ermittlung des Gebäudewertes der Ertrag berechnet, den beispielsweise eine Gewerbeimmobilie der ein vermietetes Mehrparteienhaus erwirtschaften kann. Verpachten oder vermieten Sie die jeweilige Immobilie also, wird aller Wahrscheinlichkeit nach das Ertragswertverfahren das Richtige für Sie sein.

Auch das Sachwertverfahren kombiniert zwei Herangehensweisen. Der Bodenwert wird wieder über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Um hingegen den Gebäudewert eines Grundstücks feststellen zu können, wird hier bei den Herstellungskosten angesetzt – unter Berücksichtigung des aktuellen Zustands der Immobilie, möglicher Wertminderungen und vermutlichen Kosten, würde das Haus aktuell errichtet werden. Dieser Weg bietet sich an, wenn das Ertragswertverfahren nicht anwendbar ist und ein Vergleichswertverfahren gescheitert sein sollte, weil keine vergleichbaren Grundstücke gefunden werden konnten.

Sie wollen auf Nummer Sicher gehen? Dann können Sie auch mehrere Verfahren anwenden, und zum Beispiel das Ergebnis eines Vergleichswertverfahrens mit den Resultaten eines Sachwertverfahrens abgleichen. Dann können Sie sehr verlässlich den Wert Ihres Hauses benennen – und haben außerdem gute Argumente für Verhandlungen in der Hand, falls Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken.

Wer kann – oder sollte – den Marktwert einer Immobilie herausfinden?


Um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu lassen, können Sie sowohl Sachverständige beziehungsweise Gutachter engagieren als auch einen Immobilienmakler – oder: Sie versuchen es selbst. Entscheidend ist zum einen der Zweck Ihrer Marktwertanalyse, so muss in manchen Fällen ein Gutachten her. Auch das Geld, das Sie investieren möchten, spielt zum andern eine Rolle für die Entscheidung, aus wessen Hand die Wertermittlung kommen soll – und nicht zuletzt auch Ihre eigenen Qualitätsansprüche.

Müssen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie erfahren, um diesen vor Gericht anführen zu können? Dann werden nur Gutachten akzeptiert, die ein qualifizierter Sachverständiger beziehungsweise Gutachter erstellt hat. Geschützt sind diese Bezeichnungen nicht: Achten Sie also darauf, dass der Gutachter oder Sachverständige umfangreiche Berufserfahrung sowie fundierte Fachkenntnisse über Immobilien nachweisen kann und gewährt, weder parteilich noch interessengeleitet zu sein. Ein gutes Gefühl können Sie auch haben, wenn relevante Zertifikate vorgelegt werden können oder die Person Mitglied eines entsprechenden Verbandes ist. Empfehlenswert ist, zentrale Abmachungen vertraglich festzuhalten. Eine Wertermittlung auf diesem Weg kann mit recht hohen Kosten einhergehen.

Wollen Sie eine Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, weil Sie Ihr Eigentum adäquat verkaufen möchten, kann ein Immobilienmakler besonders hilfreich sein – weil dank der Vertrautheit mit Marktbewegungen sowie mit der aktuellen Situation des Immobilienmarktes sämtliche Faktoren in die Bewertung einfließen, die insbesondere für den Verkaufszweck ausschlaggebend sein können. Umso schneller kann ein Makler außerdem eine Einschätzung abgeben, wenn es sich um eine tendenziell typische Häuserform handelt, die auf dem Markt weit verbreitet ist – da die Erfahrungen eines Maklers in solch einem Fall besonders umfangreich ausfallen.

Geht es hingegen interessehalber lediglich um eine oberflächliche Einordnung Ihres Eigentums auf dem Immobilienmarkt, können auch Sie selbst sich einen ersten Eindruck verschaffen und die drei weiter oben beschriebenen Verfahren ausprobieren. Die Erfahrung zeigt, dass die Wertermittlung jedoch häufig verzerrt ist, wenn der Eigentümer den Wert seines eigenen Hauses ermitteln möchte.

Sollten Sie außerdem keinerlei Erfahrung mit Marktwertanalysen von Immobilien oder dem Immobilienmarkt an sich haben, ist auf ein professionell durchgeführtes Verfahren von einem Experten zu setzen. Wenden Sie sich gerne an uns, sollten Sie weitere Fragen dazu haben.

Zusammenfassung


Den Marktwert Ihres Hauses ermitteln zu wollen oder zu müssen, kann verschiedene Anlässe haben. Wie Sie es angehen wollen, hängt von Ihrer Immobilie und deren Verwendung und dem Zweck der Wertermittlung ab, aber genauso von der Zeit und dem Geld ab, das Sie investieren wollen oder können.

In manchen Fällen ist es vorgeschrieben, einen Sachverständigen oder Gutachter für eine Wertermittlung zu engagieren – zum Beispiel, wenn das Ergebnis vor Gericht oder den Behörden Bestand haben muss. In anderen Fällen wiederum kann es ausreichen, selbst zu recherchieren und den Wert Ihres Hauses einschätzen zu können. Sobald es um wirtschaftliche Belange geht und Sie Ihr Haus verkaufen wollen, sollte ein Immobilienmakler seine Erfahrungen und Kenntnisse mit Ihnen teilen.

Unsere Erfahrung zeigt deutlich, dass die Kosten-Nutzen-Abschätzung in solchen Entscheidungsfindungen langfristig zu sehen ist. Wenn also jemand bei der Marktwertanalyse Geld sparen und auf Experten an seiner Seite verzichten möchte, kann dies im Endeffekt doch teurer enden: Von der Wertermittlung über die Vorbereitung eines Immobilienverkaufs, Preisfindung und Gestaltung eines Exposés bis hin zum schlussendlichen Verkauf spart ein erfahrener Immobilienmakler nicht nur wertvolle Zeit für Sie ein – in einer für Sie ohnehin stressigen Phase, sondern genauso Geld, wenn realistische Beträge und zielführendes Verhandlungswissen zu höheren Verkaufspreisen führen.

Was das Richtige ist: Es kommt nun einmal drauf an. Wir beraten Sie gerne.


zurück