Orientierung auf dem Immobilienmarkt geben, Erfahrungen teilen, kompetent beraten und sowohl Käufe als auch Verkäufe erfolgreich abwickeln: Das sind nur einige der Aufgaben, die ein Makler für Sie übernimmt.

Wer Professionalität, Qualität und Kompetenz an seiner Seite wissen möchte, muss in den meisten Lebenslagen Geld investieren – so auch in Immobilienfragen. Gerade wenn Sie also vor dem Verkauf einer Immobilie stehen: Vermeiden Sie eine häufige Stolperfalle und behalten Sie im Kopf, das Honorar für Ihren Makler in Ihre Finanzübersicht aufzunehmen.

Suchende und Bietende mit dem richtigen Angebot zusammenzuführen: Das ist, was ein Immobilienmakler macht. Dabei kann ein Makler auf beiden Seiten tätig werden: Einerseits kann er Sie dabei unterstützen, Ihre Immobilie möglichst schnell und möglichst zufriedenstellend zu verkaufen – das Kerngeschäft eines Immobilienmaklers. Andererseits unterstützt ein Immobilienmakler Sie als Suchende dabei, Ihre Wunschimmobilie zu finden – seien es Wohnungen, Häuser oder Grundstücke unterschiedlichster Art.

Das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Arbeit erhält, wird als Maklergebühr, Courtage oder Provision bezeichnet. Seine Arbeit darf ein Makler ausschließlich dann in Rechnung stellen, wenn er seinen Auftrag erfolgreich umsetzen konnte – wenn also ein Miet- oder Kaufvertrag zu Stande gekommen ist. Eine Ausnahme stellt einzig die Gestaltung von Exposés dar, um zu verkaufende Immobilien möglichst attraktiv darzustellen: Ein Honorar kann dafür unabhängig vom Ausgang des Engagements erhoben werden.

Wurde ein Makler für den Verkauf einer Immobilie engagiert, misst sich dessen Provision am erzielten Verkaufspreis. Das hat einen guten Grund: So teilen Makler und Auftraggeber die gleiche Intention, nämlich einen möglichst hohen Verkaufspreis für eine Immobilie zu erzielen. Konkret wird vorab ein Prozentsatz festgelegt, der über den Anteil des Maklers am Verkaufspreis entscheidet. Haben sich Makler und Auftraggeber auf eine sogenannte Mehrerlösklausel geeinigt, wird dem Immobilienmakler eine weitere Provision gezahlt, sollte er einen bestimmten Verkaufspreis übertreffen können.

Die Höhe einer Maklergebühr ist durch keine Ordnung geregelt, sondern stets individuell zu vereinbaren. Gedeckelt ist die Provision lediglich bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnungen – und zwar in Höhe der Summe zweier Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Je nach Art des Maklerauftrages kann außerdem in jedem Bundesland variieren, welche Partei für dessen Provision aufkommt. Hier kann es immer mal wieder zu Gesetzesänderungen kommen. 2015 etwa wurde für Mietverträge bezüglich Wohnungen das „Bestellerprinzip“ beschlossen, sodass in diesen Fällen immer jene Person die volle Provision zu zahlen hat, die den Makler engagiert hat.

Für alle anderen Aufträge und Abschlüsse gilt: Ein Käufer zahlt nur, was dieser vorab mit dem Makler vereinbart hat. Das ist wichtig zu wissen, denn oft versuchen Verkäufer und Immobilienmakler, den Käufer für die Provision aufkommen zu lassen – derartige Absprachen haben aber keine Gültigkeit, solange der Käufer nicht Teil der Entscheidungsfindung war. Unwirksam kann ein fernmündlich geschlossener Maklervertrag auch dadurch werden, dass ein Immobilienmakler den potenziellen Käufer nicht über dessen Widerrufsrecht informiert hat.

Auch wenn es von individuellen Vereinbarungen zwischen dem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber abhängt, wie hoch die zu zahlende Provision ist, haben sich gewisse Prozentsätze etabliert. Generell liegen diese bei zwischen drei und sieben Prozent des finalen Verkaufspreises.

Je nach Bundesland variiert jedoch, was als ortsübliches Richtmaß gilt. Der höchste Prozentsatz für Maklergebühren mit 7,14 Prozent ist in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, dem Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein verbreitet. Etwas geringer fällt er in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen aus – und mit einem üblichen Minimum von 4,76 Prozent liegt der Prozentsatz in Niedersachsen am tiefsten.

Es sei nochmal gesagt, dass diese Zahlen lediglich Orientierungsgrößen sind beziehungsweise sein können, aber nicht müssen. In der Praxis werden auch Provisionen vereinbart, die bis zu einem Zehntel des Verkaufspreises ausmachen.

Für gewöhnlich wird die Bezahlung eines Immobilienmaklers in einem entsprechenden Vertrag zwischen ihm und dem Auftraggeber geregelt. Schriftliche Vereinbarungen unterzeichnet zu haben, ist allerdings nicht in jedem Fall notwendig, um als Makler ein Honorar fordern zu können.

Der Käufer muss beispielsweise auch dann zahlen, wenn der Makler im Verkaufsangebot angegeben hat, dass mit dem Kauf der Immobilie eine Provision fällig sein wird – und der Kaufinteressent ohne Widerspruch um einen Besichtigungstermin bittet: Damit nämlich zeigt sich der potenzielle Käufer mit den beschriebenen Bedingungen einverstanden. Erhoben wird die Gebühr jedoch selbstverständlich erst, wenn ein Kauf abgeschlossen wurde, und nicht bereits etwa nach der Besichtigung einer Immobilie.

Theoretisch ist es möglich, dass durch ein abgeschlossenen Kaufvertrag zwei Makler honoriert werden wollen. Das würde bedeutet, dass Sie als Käufer oder Verkäufer doppelt zur Kasse gebeten werden. Möglich ist das allerdings nur dann, wenn beispielsweise sowohl Sie als Verkäufer als auch Ihr Käufer für seine Suche einen Immobilienmakler beauftragt haben. Klären Sie mögliche Missverständnisse dieser Art so früh wie möglich mit Ihrer „Gegenseite“, um unangenehme Überraschungen aus dem Weg zu räumen.

Die zentrale Aufgabe eines Immobilienmaklers geht aus dessen Auftrag hervor – je nach dem, ob der Verkauf einer Immobilie, die Vermietung einer Wohnung oder das Finden eines geeigneten Eigenheims in Auftrag gegeben worden ist. Seinen Auftraggeber möglichst zügig möglichst zufrieden zu stellen: Vor allem dazu ist ein Immobilienmakler verpflichtet.

Es gibt allerdings auch Verpflichtungen gegenüber anderen Personen, denen ein Immobilienmakler nachzugehen hat: Bietet ein Makler beispielsweise Immobilien zum Verkauf oder zur Miete an, die derart grobe Mängel aufweisen, dass sie dem Makler zwangsläufig aufgefallen sein müssen, ist er dazu verpflichtet, den Interessenten darauf hinzuweisen – auch wenn der Verkäufer selbst sie nicht angegeben hat. Werden schwere Mängel verschwiegen, liegt die Schadensersatzpflicht beim Immobilienmakler.

Sie beauftragen einen Makler, einen passenden Käufer für Ihr Haus zu finden – und all zu lange dauert es nicht, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist. Der Makler erhält seine Provision und die Sache scheint erledigt. Was aber, wenn der Kaufvertrag doch wieder aufgelöst wird?

Bei einer Vertragsrückabwicklung ist ein Immobilienmakler nicht dazu verpflichtet, die ihm gezahlte Provision zurück zu zahlen. Das kann ärgerlich sein, ist aber nachvollziehbar: Schließlich hat der Immobilienmakler seine Arbeit getan und erfolgreich abgeschlossen, wofür er beauftragt wurde.

Jeder von uns ist glücklich, wenn Ausgaben von der Steuer abgesetzt werden können. Unter Umständen ist das auch möglich, wenn es sich um Maklergebühren handelt – allerdings lediglich in folgenden beiden Fällen:

1. Nach einem Ortswechsel aus beruflichen Gründen mieten Sie dort eine Wohnung
2. Durch den Verkauf von Immobilien haben Sie steuerpflichtige Gewinne erzielt

Letzteres ist nur dann möglich, wenn Sie die Objekte zuletzt drei Jahre vor Verkauf oder gar nicht selbst bewohnt haben. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die mindestens zehn Jahre lang in Ihrem Besitz gewesen ist, haben Sie diese jedoch steuerfrei veräußern können: In diesem Fall sind Maklergebühren nicht von der Steuer abzusetzen. Mit anderen Worten: Nur wenn Sie die Wohnung maximal neun Jahre lang besessen haben, sind Maklergebühren für den Verkauf einer Wohnung steuerlich absetzbar.

Die Frage, ob Maklergebühren umgangen werden können, kommt der Frage gleich, ob eine Architektin Ihnen auch kostenlos Ihr Haus entwerfen würde. Um einen engagierten Immobilienmakler doch auszutricksen und um seine Provision zu bringen, lassen sich Sparfüchse so manches einfallen: Dann unterzeichnet beispielsweise die Lebenspartnerin des Auftraggebers den Kaufvertrag, um vorzugeben, der Makler hätte seinem Auftraggeber keinen Vertragsabschluss verschafft. Solche Pläne gehen nicht auf.

Wird ein Immobilienmakler regulär beauftragt, ist auch regulär das Honorar für dessen erfolgreiche Arbeit zu zahlen – sei es von der kaufenden oder verkaufenden Partei eines abgeschlossenen Vertrages. Oder: von beiden. Zu diesem Zweck kann ein Makler auch zwei separate Verträge mit dem Käufer einerseits und dem Verkäufer andererseits abschließen, um seine Provision auf beide Parteien aufzuteilen. Nur bei der Vermietung von Wohnungen ist eindeutig durch das „Bestellerprinzip“ geregelt, dass allein der Auftraggeber die Maklergebühr übernimmt.

Entscheidend ist schlussendlich nur: Ist der Auftrag eines Immobilienmaklers erledigt worden, ist ihm der vereinbarte Anteil des Verkaufspreises als Provision zu zahlen – immer.

Wie jede andere Dienstleistung kostet auch die des Immobilienmaklers Geld. Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, die Arbeit eines Maklers selbst zu übernehmen und beispielsweise Ihr Haus im Alleingang zu verkaufen, um Kosten zu sparen, bedeutet das für Sie, zumindest umso mehr Zeit investieren zu müssen – Zeit, die ein Immobilienmakler ausschließlich Ihrem Auftrag widmen könnte, während Sie diese Energie vermeintlich in Ihrem Feierabend und der Freizeit aufbringen müssten.

Anstehende Aufgaben können das Einholen einzelner Unterlagen, die Wertermittlung Ihrer Immobilie, die Gestaltung eines Exposés und Verbreitung dessen, der Kontakt zu Interessenten, die Vorbereitung, Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen und das Aufsetzen entsprechender Verträge umfassen.

Es ist also davon auszugehen, dass ein Immobilienmakler wesentlich schneller den richtigen Käufer für Ihre Immobilien finden kann – und diesen dank seiner Erfahrung auch als solchen erkennt. Zu guter Letzt verschaffen seine wertvollen Erfahrungen dem Immobilienmakler den Vorteil, höhere Verkaufspreise erzielen zu können, sodass das Honorar durch seine eigene Arbeit wieder drin sein kann.