Werden Immobilien von einem Makler verkauft oder zur Vermietung vermittelt, geht es um viele Arbeitsstunden, großes Geld und juristisch reglementierte Projekte, die darüber hinaus auch emotional beladen sein können. Ein Mindestmaß an Sicherheit ist deswegen sowohl für den Auftraggeber als auch den Makler entscheidend. Hier kommt der Maklervertrag ins Spiel.

In der Regel die Beauftragung eines Maklers mit einem Vertrag besiegelt – alle Details zur Tätigkeit des Maklers, dessen Honorar sowie die Pflicht des Auftraggebers, bei Erfolg des Maklers zu zahlen und mehr werden darin festgehalten.

Wie ein Maklervertrag auszusehen hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich die Vergütung von Maklertätigkeiten ist rechtlich – durch das Bürgerliche Gesetzbuch – vorgeschrieben. Gewisse Informationspflichten hat ein ordnungsgemäßer Maklervertrag dennoch zu erfüllen: So muss dieser Klarheit zu anfallenden Maklergebühren, den zentralen Aufgaben des Maklers und dessen Unternehmeridentität sowie zu Widerrufsrechten schaffen.

In einem Maklervertrag kann Exklusivität vereinbart werden: So hat der Makler die Sicherheit, dass der Auftraggeber keine weiteren Makler engagiert – und die Pflicht, das Angebot auch aktiv zu bewerben. Da jedoch die Provision eines Immobilienmaklers zumindest beim Verkauf von Immobilien vom erzielten Verkaufspreis abhängt, ist dessen Motivation ohnehin hoch: Auftraggeber und Dienstleister teilen dadurch dasselbe Interesse an einem möglichst erfolgreichen Ausgang. Beauftragt werden kann ein Immobilienmakler jedoch nicht nur von verkaufenden Eigentümern, sondern genauso von suchenden Kaufinteressenten.

Auch ein mündlich zustande gekommener Maklervertrag hat Gültigkeit. Bittet ein Eigentümer einen Makler, seine Immobilie zu verkaufen, und dieser wiederum zusagt, wurde aus juristischer Sicht ein Maklervertrag abgeschlossen – durch das Prinzip von Angebot und Annahme. Ein Maklervertrag muss ausschließlich dann schriftlich vorliegen, wenn dieser notariell zu beurkunden ist.

Der einfache Maklervertrag ist weder für den Auftraggeber noch für den Immobilienmakler verbindlich – was für beide Parteien Nachteile hat. Diese Nachteile haben vor allem damit zu tun, dass weitere Makler für denselben Auftrag engagiert werden können: Für den Auftraggeber heißt das, mehrere Ansprechpartner haben zu können, die nicht selten dieselbe Immobilie mehrfach ins Internet stellen – auf Kaufinteressenten kann das unseriös wirken. Der Makler wiederum kann Zeit investieren und Ausgaben haben – dann aber mit leeren Händen ausgehen, wenn die Provision an die Konkurrenz geht.

Der qualifizierte Alleinauftrag wird von Maklerseite bevorzugt und hat für Auftraggeber ebenfalls Vorteile: Die alleinigen Rechte eines Maklers an einem Auftrag – auch der Eigentümer verpflichtet sich, den Verkauf nicht voranzutreiben – garantieren dem Auftraggeber, einen maximal engagierten Immobilienmakler am Werk zu haben. Denn: Insofern der Auftrag erfüllt wird, erhält der Makler bei dieser Art von Vertrag in jedem Fall sein Honorar.

In Sachen Verbindlichkeit steht zwischen diesen beiden Vertragsarten der Alleinauftrag: Eine vereinbarte Zeit lang arbeitet allein der jeweilige Makler an einem Auftrag. Sollte die Immobilie dennoch während dieses Zeitraums durch einen anderen Makler verkauft beziehungsweise vermietet werden, geht die Provision dennoch an jenen Makler, der den Alleinauftrag erhalten hat – das wiederum bleibt aus, sollte der Eigentümer selbst einen Käufer oder Vermieter finden.

Lautet der Auftrag, eine Immobilie zu verkaufen, ist die Höhe der Maklergebühr durch keine Ordnung geregelt, sondern stets individuell zu vereinbaren. In diesem Fall misst sich die Provision – je nach vorab festgelegten Vereinbarungen – am Verkaufspreis. Und das aus gutem Grund: So teilen Makler und Auftraggeber die gleiche Intention, nämlich einen möglichst hohen Verkaufspreis für eine Immobilie zu erzielen.

Gedeckelt ist die Provision lediglich bei der Vermittlung von Mietverträgen für Wohnungen – und zwar in Höhe der Summe zweier Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Je nach Art des Maklerauftrages kann in jedem Bundesland variieren, welche Partei für die Provision aufkommt. Hier kann es immer mal wieder zu Gesetzesänderungen kommen. 2015 etwa wurde für Mietverträge bezüglich Wohnungen das „Bestellerprinzip“ beschlossen, sodass in diesen Fällen immer jene Person die volle Provision zu zahlen hat, die den Makler engagiert hat. Beim Verkauf von Immobilien wiederum ist es möglich, dass je nach Verkaufsvertrag auch der Käufer den Makler zahlt, selbst wenn dieser ihn nicht engagiert haben sollte.

Das Gesetz gibt keine Vorschriften vor, wie ein Maklervertrag auszusehen hat. Umso wichtiger ist es zu wissen, worauf dabei zu achten ist. Das kann bedeutet, zu wissen, was sich hinter einzelnen Schlagworten verbirgt, welche Aspekte ein Vertrag regeln sollte – und welche Vereinbarungen Sie wiederum besser nicht zulassen sollten.

• Elementar sind die zentralen Pflichten eines Immobilienmaklers. Dazu zählt vor allem, den Auftrag so gewinnbringend und so zügig wie möglich zu erfüllen und die Interessen des Auftraggebers stets zu wahren. Ein Makler hat allerdings auch Verpflichtungen gegenüber anderen Personen: Bietet dieser Immobilien an, die derart grobe Mängel aufweisen, dass sie dem Makler zwangsläufig aufgefallen sein müssen, ist er dazu verpflichtet, Interessenten darauf hinzuweisen – auch wenn der Verkäufer selbst sie nicht angegeben hat. Werden schwere Mängel verschwiegen, liegt die Schadensersatzpflicht beim Immobilienmakler. Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten hat der Makler generell sowohl gegenüber Auftraggebern als auch Interessenten.
• Ist die Laufzeit eines Maklervertrages vertraglich festgelegt, hat der Makler nur diesen Zeitraum zur Verfügung, um seinen Auftrag zu erfüllen und die vereinbarte Provision zu erhalten. Es empfiehlt sich, dabei so konkret wie möglich vorzugehen, um Missverständnisse zu vermeiden: Benennen Sie am besten genaue Daten. Eine Bindungsfrist wiederum, die für gewöhnlich auf sechs Monate angesetzt wird, gewährt dem Makler seine Provision, falls es erst nach Ablauf der Laufzeit zu einem erfolgreichen Abschluss kommt, dieser aber auf die Arbeit des Maklers zurückzuführen ist.
• Wie hoch die Provision des engagierten Maklers ausfällt und wer diese zu übernehmen hat, ist lediglich dann gesetzlich geregelt, wenn es um Vermietungen von Wohnungen geht. In allen anderen Fällen ist sowohl individuell zu vereinbaren, zu welchem Prozentsatz des Verkaufspreises ein Makler honoriert wird, als auch, ob allein der Käufer oder Verkäufer beziehungsweise beide Parteien die Maklergebühr übernehmen.
• Eine Reservierungsgebühr verhindert, dass ein Makler komplett leer ausgeht, wenn dieser viel Zeit und Arbeit in einen Interessenten investiert hat, welcher schlussendlich aber doch keinen Vertrag unterzeichnet. Um sich davor zu schützen, kann ein Makler solchen Interessenten eine Reservierung der Immobilie anbieten, die vom Auftraggeber genehmigt sein muss und maximal zehn Prozent der Provision betragen darf. Sollte ein Vertrag zustande kommen, werden Gebühr und Provision miteinander verrechnet. Nicht möglich sind Reservierungen jedoch bei qualifizierten Alleinaufträgen.
• Eine Aufwandsentschädigung kann einem Makler unabhängig davon zu zahlen sein, ob ein Auftrag erfolgreich abgeschlossen werden konnte oder nicht. Erstattet werden beispielsweise Portokosten oder Gebühren für Inserate. In jedem Fall müssen entstandene Kosten nachgewiesen werden.
• Hellhörig sollten Sie bei einer Überpreisvereinbarung werden: Dadurch erhält der Makler die Differenz jenes Verkaufspreises, der mit dem Auftraggeber vereinbart worden ist, von dem tatsächlich erzielten Preis. Das allerdings ist leicht durch den Makler zu fingieren, indem der abgemachte Verkaufspreis absichtlich zu niedrig angesetzt wird und einen Überschuss wahrscheinlich macht.

Lange gab es gar keine Vorschriften zum Recht darauf, als Auftraggeber von einem Maklervertrag zurücktreten zu können. 2014 aber trat die EU-Richtlinie zum Fernabsatzhandel in Kraft, die nicht nur beim Online-Shopping greift, sondern das Widerrufsrecht aller sogenannten Fernabsatzverträge regelt – solche also, die etwa telefonisch oder über das Internet abgeschlossen werden. In solchen Fällen können auch Kunden von Immobilienmaklern 14 Tage lang von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen – allerdings ausschließlich in solchen Fällen. Das heißt im Umkehrschluss: Wurde ein Maklervertrag persönlich in Geschäftsraumen abgeschlossen, findet weder die EU-Richtlinie noch eine andere Regelung Anwendung, die dem Kunden einen Widerruf ermöglicht. Soll der engagierte Makler bereits vor dem Ablaufen der zweiwöchigen Widerrufsfrist seine Arbeit vollumfänglich aufnehmen, muss das schriftlich beauftragt werden. Dafür reicht eine E-Mail mit der Bitte, unverzüglich tätig zu werden. Dann aber ist jedes Widerrufsrecht verwirkt.

Da ein Immobilienmakler allerdings erst dann seine Provision erhält, wenn er seinen Auftrag erfüllen konnte, ist an dieser Stelle zu betonen: Das Risiko für den Auftraggeber ist für gewöhnlich ohnehin nicht wirklich groß.

Scheint eine Kündigung des Maklervertrags dennoch unausweichlich, kommt es auf die Art des Vertrages an, unter welchem Umständen dieser vorzeitig beendet werden kann. Einen unbefristeten Vertrag kann der Auftraggeber jederzeit fristlos kündigen, ohne dass ein Grund zu nennen wäre. Ein „wichtiger Grund“ ist hingegen nötig, wenn ein befristeter Vertrag gekündigt werden soll: Das wäre der Fall, wenn der Makler nicht zu Besichtigungsterminen erscheint oder diese gar nicht erst vereinbart, oder den Verkaufspreis eigenmächtig ändert. Der Auftraggeber hat dann zwei Wochen Zeit für eine fristlose Kündigung, nachdem er die Pflichtverletzung des Maklers festgestellt hat. In jedem Fall gilt: Ist ein Maklervertrag schriftlich geschlossen worden, bedarf es auch der schriftlichen Kündigung.