Scheidung

Wenn es nicht länger geht: Ihre Immobilien bei einer Scheidung


Scheidungen gehören längst zum Alltag – und trotzdem ist jedes Auseinanderbrechen einer Familie eine Tragödie, die für sich steht. Während noch längst nicht alle Emotionen verdaut sind, sollen oft bereits Fakten geschaffen werden: Inmitten einer Scheidung überlegt vorzugehen, was beispielsweise mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, kann ein schmerzlicher Kraftakt sein – und schnell überfordernd.

Wir wollen Ihnen ein bisschen Hilfestellung geben: Worauf kommt es an, wann sollten welche Entscheidungen getroffen werden, was geschieht mit Krediten, und – so sehr das auch wie ein Angriff auf die Romantik klingt: Welche Vorbereitungen auf eine mögliche Scheidung können von vornherein sinnvoll sein? Um Fragen wie diese und Ihre Handlungsoptionen soll es hier gehen.

Mit oder ohne Ehevertrag: So wird Vermögen bei Scheidungen geteilt


Einen sogenannten Ehevertrag abzuschließen, kann ein mulmiges Gefühl auslösen: Schließlich denken zwei, die glücklich miteinander sind, über Fragen zum Eigentum und Unterhalt nach, wenn es nicht mehr so ist und zur Scheidung kommt. Ein gemeinsames Leben bedeutet allerdings immer wieder, Entscheidungen über große Geldsummen fällen zu müssen – und nicht zuletzt ist auch eine Scheidung kostspielig. Klarheit in finanziellen Belangen kann aber auch dazu führen, latenten Streitereien zu einem in unserer Gesellschaft so sensiblen Thema ein Ende zu setzen. So eindeutig ist ein Ehevertrag also doch kein Feind der Romantik.

Versorgungsausgleich, Unterhalt, Güterstand: Konkret regelt ein Ehevertag solche Themen. Abgeschlossen werden kann dieser sowohl vor als auch nach der Eheschließung. Wie hoch die anfallenden Kosten für einen derartigen Vertrag sind, hängt vom Eigentum der beiden Eheleute ab. Hinzu kommen anwaltliche sowie notarielle Honorare.

Schließen Eheleute keinen derartigen Vertrag ab, gelten sie als Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung wird dann das Vermögen, das während der Ehe entstand, zu gleichen Teilen auf beide Geschiedenen aufgeteilt – unabhängig davon, in welchem Umfang die beiden Partner jeweils zum erwirtschafteten Gewinn beigetragen haben.

Das Eigentum, das vor der Eheschließung bestand, wird nicht einberechnet. Anders ist es aber, wenn beispielsweise eine vor der Ehe erworbene oder geerbte Immobilie während der Ehe an Wert gewinnt – solche Wertsteigerungen wiederum werden berücksichtigt. Wird etwa ein Haus während der Ehe gekauft, wird dieses ohnehin als Vermögenswert zum Zugewinn der Eheleute gerechnet – gleiches gilt aber auch für negative Bilanzen, also wenn es zu Schulden gekommen ist: Alles wird gleichermaßen auf alle Schultern verteilt.

Wie Sie während der Trennung auf Distanz gehen können


Will sich ein Ehepaar scheiden lassen, geht dem endgültigen Schritt das sogenannte Trennungsjahr voraus: Erst wenn der Trennungswunsch ein Jahr lang bestehen bleibt – und auch zum Ausdruck gebracht wurde, kann die Scheidung eingereicht werden. Wollen die Eheleute in dieser Zeit verständlicherweise auf räumliche Distanz gehen, lautet die Frage oft, wer im einst gemeinsamen Zuhause bleibt und wer erst einmal gehen soll.

In den meisten Fällen müssen sich die Eheleute untereinander einigen. Während des Trennungsjahrs kommt es nur in besonderen Fällen dazu, dass die Eigentumswohnung oder das gemeinsame Haus einem der beiden Partner zugesprochen wird. Das kann jedoch beantragt werden, und zwar dann, wenn schwerwiegende Folgen für die antragstellende Partei und/oder den Nachwuchs allein durch den Auszug des ehemaligen Partners vermieden würden – unbillige Härte lautet das Stichwort. Genauso kann häusliche Gewalt dazu führen, dass das Wohneigentum allein einem der beiden ehemaligen Partner zugewiesen wird. Das umfasst sowohl körperliche als auch psychische Gewalt sowie solche, die sich beschädigend gegen den Haushalt richtet.

Wenn einer der beiden Eigentümer das einstige Zuhause verlassen muss, hat dieser Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Deren Höhe hängt von den genauen Eigentumsverhältnissen der Noch-Eheleute ab sowie von den lokalen Mietpreisen.

Bleiben derartige Härtefalle aus, kann eine Partei auch dann alleiniges Nutzungsrecht für eine Eigentumswohnung beantragen, wenn die andere Partei zur Trennung ausgezogen ist und spätestens ein halbes Jahr danach immer noch kein Interesse bekundet hat, wieder einziehen zu wollen. Dies wird auch dann als Aufgabe der Wohnung verstanden, wenn die ausgezogene Person alleiniger Besitzer der Wohnung ist.

Eine gute Lösung für einen in Trennung lebenden Ehepartner kann es sein, Eigenbedarf anzumelden, wenn eine weitervermietete Wohnung im Besitz ist. So kann die nötige Unterkunft in vermeintlich vertrauter Umgebung gefunden werden. Unter Umständen kann diese Lösung allerdings einige Zeit in Anspruch nehmen: Mietet der gegenwärtige Bewohner die Wohnung bereits länger als acht Jahre an, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Meist sollte die Wohnung aber in drei bis sechs Monaten beziehbar sein.

Wenn die Scheidung wirklich kommt: Umgang mit Immobilien


Die Wohnsituation ehemaliger Eheleute zu klären macht eine Scheidung nicht weniger kompliziert – insbesondere dann nicht, wenn es sich bei der einst gemeinsamen Wohnung oder dem Haus, in dem ein Paar oder eine Familie zusammen lebte, um Eigentum handelt. Fragen danach, wer auszieht, was mit dem Eigentum geschehen soll und wie solche Entscheidungen gefällt werden können, sind auch dann schwierig, wenn sich die Eheleute einigen können – was bekanntlich nicht immer der Fall ist. Spätestens im Scheidungsverfahren wird entschieden, welche Partei ausziehen muss, wobei die individuellen Situationen von ehemaligen Partnern und auch Kindern berücksichtigt wird. Verschiedener Lösungsansätze gibt es jedoch genug, sodass Sie einen guten Weg für sich finden werden. Hier kriegen Sie einen Überblick.

Wenn alle gehen wollen: Verkauf der Immobilie

Voraussetzung dafür, dass das Eigenheim verkauft werden kann, ist: Beide ehemaligen Eheleute müssen den Verkauf wollen. Das ist auch dann so, wenn in der Eintragung im Grundbuch lediglich einer der beiden Partner aufgeführt ist. Ist dann noch einerseits vereinbart, bis zu welchem Zeitpunkt beide ehemalige Eheleute und mögliche Kinder ausgezogen sein sollen, und andererseits ein Mindestverkaufspreis beschlossen worden, steht dem Verkauf nichts mehr im Weg. Bestenfalls klären Sie vorab auch schon, inwiefern die Einrichtung der Immobilie mitverkauft werden oder zwischen Ihnen und Ihrem ehemaligen Partner aufgeteilt werden soll.

Beim Verkauf einer Immobilie, die ein Zuhause für eine Familie war, ist ein nicht zu unterschätzender Faktor, wie sich die Kinder damit fühlen würden, ihre vertraute Umgebung aufgeben zu müssen. Ist deren Wunsch zu groß, ihr Zuhause zu behalten, sollten Sie über Alternativen nachdenken – einige davon können Sie weiter unten nachlesen.

Gerade während einer Scheidung können die finanziellen Vorteile eines Verkaufs hingegen umso schwerer ins Gewicht fallen, schließlich ist eine Scheidung immer auch eine finanzielle Belastung. Durch den Erlös können nicht nur Scheidungskosten gedeckt werden: Auch mögliche Schulden können getilgt und Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden, falls ein Kredit für die Immobilie genommen wurde, der zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt worden ist. Der übrige Erlös des Immobilienverkaufs wird den Eigentumsanteilen entsprechend zwischen den Geschiedenen aufgeteilt – eine Sache, die so früh wie möglich geklärt werden sollte und außerdem, nicht zu vergessen, Auswirkungen auf Unterhaltszahlungen und den Zugewinnausgleich haben kann.

Sollten Sie einen Kredit für Ihr Eigenheim aufgenommen haben, der vor der Scheidung nicht abbezahlt werden konnte, muss weiterhin an das Kreditinstitut gezahlt werden. Dafür haftet, wer den Vertrag unterzeichnet hat, wobei Banken für die eigene Sicherheit häufig beide Eheleute für gemeinsame Kredite um Unterschrift bitten. Sollte das Kreditinstitut doch nur einen Ehepartner mit dem ausstehenden Betrag belasten, hat dieser das Recht darauf, die Hälfte von seinem ehemaligen Partner ausgeglichen zu bekommen – es sei denn, das würde eine absehbare finanzielle Überforderung sein und damit als sittenwidrig gelten.

Folgende Punkte können außerdem relevant sein, wenn das Eigenheim wegen einer Scheidung verkauft werden soll:

  • Prüfen Sie, ob Steuern für den Hausverkauf anfallen. Eine Spekulationssteuer etwa ist zu zahlen, wenn Sie in dem Jahr des Verkaufs und die letzten zwei Jahre davor nicht in der Immobilie gewohnt haben.
  • Haben Sie längere Zeit in Ihrem Eigenheim verbracht und aktuelle Entwicklungen in der Immobilienwelt nicht mitgekriegt: Informieren Sie sich. Zum Beispiel sind Sie dazu verpflichtet, Interessenten beim Besichtigungstermin den Energieausweis der Immobilie zu zeigen – andernfalls drohen Geldstrafen.
  • Nicht nur deswegen: Überlegen Sie, einen Immobilienmakler zu engagieren. Das erspart Ihnen nicht nur viel Arbeit in einer ohnehin bewegten Zeit – ein Makler wird Ihre Immobilie in den meisten Fällen zu einem höheren Preis verkaufen können. Beispielsweise auch deswegen, weil Kaufinteressenten bei Verhandlungen ausnutzen könnten, dass Sie als Eigentümer in Scheidung besonders schnell verkaufen möchten.

 

Die Immobilie soll bleiben: Wenn sich die ehemaligen Eheleute einigen können

Sollten Geschiedene oder sich scheiden Lassende die Entscheidung treffen, das Eigenheim oder weitere Immobilien, deren Eigentümer sie sind, behalten zu wollen, gibt es dazu verschiedene Möglichkeiten. Meist setzen diese voraus, dass ehemalige Eheleute auch nach einer Scheidung ein gutes Verhältnis zueinander haben.

Auszahlung eines Partners: Sollte das Wohlwollen beider ehemaliger Eheleute noch für eine Einigung reichen, weitere gemeinsame Verantwortung allerdings unerwünscht sein, kann beschlossen werden, eine der beiden geschiedenen Personen im einst gemeinsamen Heim wohnen zu lassen – und die andere Person auszuzahlen. Nötig ist dafür seitens der Bank, die entsprechende Person von ihrer Mithaftung zu entlassen: Vorausgesetzt wird dafür jedoch genügende finanzielle Stabilität der weiterhin haftenden Person. Die Höhe der Auszahlung entspricht dann dem jeweiligen Anteil am Eigentum. Alternativ ist es für diesen Zweck auch möglich, dass die ehemaligen Partner ein Mietverhältnis eingehen. Ein großer Vorteil ist hierbei, dass Kinder ihr Zuhause nicht vollends aufgeben müssten.

Realteilung der Immobilie: Soll die Immobilie auch nach der Scheidung behalten und auf die ehemaligen Eheleute aufgeteilt werden, ist ein gutes Verhältnis zueinander wichtig. Nicht gerade häufig kommt es deswegen zur Realteilung einer gemeinsamen Immobilie, die außerdem dazu geeignet sein muss, zwei separate Wohneinheiten einrichten zu können. Auch wäre dann möglich, dass eine Partei ihren Teil der Immobilie – falls es zwischenmenschlich doch nicht glatt laufen sollte – weitervermietet oder verkauft.

Vermietung der Immobilie: Wenn die Immobilie Eigentum beider Geschiedener bleiben soll, aber keiner von beiden länger in dem ehemaligen Zuhause wohnen möchte, kann das Haus oder die Wohnung weitervermietet werden. Die Miete wird dann bestenfalls genauso geteilt wie Pflichten zur Instandhaltung der Immobilie. In solch einem Fall ist es unabdingbar, dass die einstigen Eheleute gut miteinander auskommen – schließlich würden sie gemeinsam als Vermieter fungieren. Dabei ist zu bedenken, dass es etwas anderen bedeuten kann, in geschäftlichen Dingen auszukommen als im privaten Kontext.

Übertragung auf eigene Kinder: Eigentum der Familie kann eine Immobilie nach einer Scheidung theoretisch auch bleiben, indem sie den Kindern überschrieben wird. In der Praxis bedeutet das allerdings nicht nur mit großer Sicherheit, in intensivem und finanzorientiertem Kontakt zum ehemaligen Partner zu bleiben: Es bedeutet vor allem jede Menge Verantwortung für den Nachwuchs, der unter Umständen noch zu jung sein kann, diese gewichtige Entscheidung in ihrer Tragweite zu verstehen. Neben der Verantwortung für das Kind oder die Kinder kommen auch finanzielle Belastungen, da der Nachwuchs als Eigentümer eine Reihe von Abgaben zu zahlen hätte. Es empfiehlt sich also, gründlich zu durchdenken, ob der emotionale Wert einer Immobilie derartige Belastungen wett macht.

Was tun, wenn eine Einigung unmöglich ist?

Nutzungsrecht erstreiten: Sogenannte Schlammschlachten drehen sich bei Scheidungen nicht selten um Fragen zum Eigentum. Entscheidet einer der beiden ehemals Verheirateten, zusammen mit den Kindern im einst gemeinsamen Eigenheim wohnen bleiben zu wollen – der andere Partner verweigert aber die gewünschte Einigung, dann kann die Eigentumsfrage auch unangetastet bleiben und lediglich über die Nutzung der Wohnung oder des Hauses entschieden werden: Dieses Recht geht dann zum Wohle der Kinder an das sorgetragende Elternteil. Umgesetzt wird das über einen Mietvertrag oder den Aufkauf der kompletten Immobilie durch die weiterhin dort wohnende Partei.

Zwangsversteigerung: Diese Lösung klingt so drastisch, wie sie vermeintlich ist – und sollte lediglich das Mittel der Wahl sein, wenn alle anderen Versuche scheiterten: Die sogenannte unlukrative Versteigerung entspricht einer Art Zwangsversteigerung, die per Antrag beim Amtsgericht erwirkt werden kann. Sie kann Abhilfe verschaffen, wenn eine der geschiedenen Personen die Immobilie behalten, die andere aber verkaufen will – letzte sitzt dann am längeren Hebel. Eine solche Teilungsversteigerung kann jedoch nur beantragen, wer als Miteigentümer der entsprechenden Immobilie im Grundbuch steht. Welche Mittel aber hat die „gegnerische“ Partei zur Hand? Sie kann das Verfahren für ein halbes Jahr einstellen lassen, wenn die Versteigerung nachweislich eine dramatische Verschlechterung der Lebensverhältnisse der Kinder bedeutet würde. Ansonsten kann lediglich innerhalb von zwei Wochen Einwand erhoben werden. So wirkungsvoll dieses Instrument für den Antragsteller scheint: Es ist eindeutig, dass beide Partien deutliche finanzielle Verluste erleiden, wenn eine Immobilie nicht gewöhnlich verkauft, sondern öffentlich versteigert wird.

Und was wird aus dem Bausparvertrag?


Wir schließen diesen Artikel mit zumindest ein wenig aufmunternden Informationen: In Sachen Bausparvertrag richtet eine Scheidung nicht allzu großen Schaden an. Lediglich eine Entschädigung kann auf die geschiedenen Bausparer zukommen – dafür, dass das Vertragsende vorgezogen wird. Die Höhe ist dabei abhängig von der Bausparsumme.

Eine Kündigung ist aber jederzeit möglich, insofern sie von beiden Parteien gewünscht ist. Ansonsten gestalten sich die Dinge relativ einfach: Haben beide Eheleute den gemeinsamen Bausparvertrag unterzeichnet, erfolgt die Auszahlung des Geldes, das seit der Eheschließung eingezahlt wurde, zu gleichen Teilen. Und: Auch wenn einer der beiden ehemaligen Ehepartner nicht Unterzeichner des Bausparvertrags sein sollte, hat dieser den gleichen Anspruch auf seinen Anteil der Bausparsumme, falls von dieser Person genauso eingezahlt wurde – kamen die Zahlungen beispielsweise von einem gemeinsamen Konto, genügt das in der Regel schon.


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